DECRETO 92/2002, de 30 de mayo, del Gobierno Valenciano, sobre actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002-2005. [2002/X5924]
(DOGV núm. 4263 de 04.06.2002) Ref. Base Datos 2409/2002
-
Análisis jurídico
-
Análisis documental
Origen disposición: Conselleria Obras Públicas, Urbanismo y Transportes Grupo Temático: Legislación, Reglamentación Materias: Arquitectura y vivienda Descriptores: Temáticos: vivienda, política de la vivienda, programa de actuación, apoyo económico, vivienda social, terreno edificable, política de financiación, mejora del hábitat
DECRETO 92/2002, de 30 de mayo, del Gobierno Valenciano, sobre actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo para el periodo 2002-2005. [2002/X5924]
En cumplimiento del artículo 148 de la Constitución española, que asigna a las Comunidades Autónomas la competencia exclusiva en materia de vivienda, la Ley Orgánica 5/1982, por la que se aprueba el Estatuto de Autonomía de la Comunidad Valenciana, regulaba dichas competencias en nuestro territorio.
Por otra parte, corresponde al Estado el establecimiento de las bases de la planificación económica con carácter general, siendo un aspecto de la misma la intervención en el subsector vivienda. De acuerdo con ello, se establecen los planes plurianuales de vivienda con un doble objetivo económico y social.
No obstante, y dada la competencia exclusiva en materia de vivienda que ostenta la Comunidad Valenciana, es necesario un marco normativo autónomo que, por un lado, regule la política de vivienda de dicha comunidad, y, por otro, lleve a cabo el cumplimiento de los planes de vivienda estatales. Así, el artículo primero del presente decreto establece que es objeto del mismo "la regulación de los criterios y requisitos para el acceso a las ayudas públicas, en las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, así como el desarrollo, la gestión y reconocimiento de la financiación cualificada establecida por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, para el periodo 2002-2005".
Tras unos años en que la fuerte demanda, propiciada por la evolución demográfica y la buena situación de la economía, con una evolución favorable del empleo y una reducción de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios, lo que ha incrementado el poder adquisitivo de las familias pero también, en exceso, el precio de la vivienda; en el momento actual, en que el sector de la vivienda libre mantiene un mercado más equilibrado en cuanto oferta-demanda, la política de los planes de vivienda debe poner su acento en aquellos aspectos que no pueden satisfacerse mediante el mercado de la vivienda libre, incidiendo en los elementos que produzcan un efecto más de carácter social que económico. Por ello, el plan de la vivienda para el periodo 2002-2005 tiene como objetivos prioritarios los siguientes:
- Facilitar el acceso a una vivienda digna a las familias que más lo necesiten, en función de sus condiciones socioeconómicas, bien en alquiler, con atención especial a colectivos específicos como jóvenes, los mayores o las personas con recursos muy bajos; bien en propiedad, priorizando mediante la concesión de ayudas económicas, a los que acceden por primera vez a la vivienda, a los jóvenes, y a las familias numerosas para que adquieran una de mayor superficie que se ajuste a su programa familiar.
- Posibilitar el acceso a la vivienda usada en las mismas condiciones que las viviendas protegidas de nueva construcción, a fin de aprovechar mejor el parque residencial existente.
- Incentivar las actuaciones de rehabilitación, atendiendo de forma prioritaria las zonas o barrios en proceso de degradación, los centros históricos o los edificios con patologías estructurales, derivadas o no de la utilización del cemento aluminoso, así como aquellas relativas a edificios y viviendas habitadas por usuarios con escasos recursos económicos, posibilitando, cuando se den especiales circunstancias de precariedad socioeconómica que dificultan la organización de los usuarios y el debido impulso y gestión de las actuaciones rehabilitadoras por sí mismos, que la administración pública pueda actuar subsidiariamente de forma directa, o a través de un ente gestor al que se le encomiende esta función.
- Fomentar la rehabilitación integral de edificios para destinarlos a venta o arrendamiento como forma de aprovechar, igualmente, el parque residencial existente.
El decreto está estructurado en ocho capítulos, veintiséis disposiciones adicionales, nueve transitorias, una derogatoria y una final.
El capítulo I que recoge las disposiciones generales, regula cuales son las actuaciones protegidas y las características de las distintas figuras que se encuadran en este concepto, los requisitos para acceder a los beneficios que la norma establece, y un conjunto de disposiciones en orden a la determinación de los precios máximos de venta; atendiendo a la zona geográfica donde se encuentre ubicado el inmueble y el tipo de actuación protegida de que se trate. Asimismo, contempla la forma de computar los ingresos familiares para el acceso a la financiación cualificada y las limitaciones al uso y cesión que afectan a este tipo de viviendas.
En cuanto a las familias numerosas, ya el Decreto 173/98 del Gobierno Valenciano, que regulaba las actuaciones protegidas en materia de vivienda para el periodo 1998-2001, había sido pionero en la consideración de esta circunstancia para la obtención de beneficios económicos en el acceso a la vivienda, arbitrando una serie de medidas que cualificasen dicha situación. El Real Decreto estatal inicia este camino para el plan 2002-2005, introduciendo por primera vez el concepto de familia numerosa en su normativa. De esta forma, asimila a primer acceso el cambio de vivienda para ajustarla al programa familiar. En el presente decreto se modifican y simplifican, por tanto, las disposiciones existentes que afectan a la familia numerosa, a fin de armonizarlas con lo establecido por la normativa estatal.
Por último, se recogen de nuevo algunas disposiciones que provienen de los decretos anteriores y que resuelven aspectos concretos planteados con relativa frecuencia en el funcionamiento administrativo, como son las compras proindiviso y con carácter privativo y el tratamiento a la figura del solar a cambio de obra.
El capítulo II aborda las viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública con destino a venta, regulando el reconocimiento de las ayudas tanto con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento como de la Generalitat Valenciana, así como la concesión de las mismas, y, en la Sección Primera del capítulo, incide especialmente en la promoción y adquisición de las viviendas protegidas para destinatarios con ingresos familiares no superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional que, a efectos de lo dispuesto en la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, podrán ser calificadas como viviendas de protección oficial de régimen especial.
Es en el capítulo III donde se contemplan algunas de las disposiciones más novedosas de la normativa reguladora de las actuaciones protegidas en materia de vivienda para el periodo 2002-2005. Bajo el epígrafe "Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública con destino a arrendamiento" se concilian las disposiciones establecidas por la normativa estatal, que ha dado una regulación más amplia a esta materia, con las figuras propias que ya la Comunidad Autónoma había venido contemplando en planes anteriores, como son el programa de alquiler-joven y el de integración social, así como la promoción de alojamientos declarados protegidos y destinados a arrendamiento u otras formas de explotación justificadas por razones sociales, y viviendas para universitarios.
El capítulo IV regula la vivienda usada que recibe la nueva denominación de "vivienda existente".
En el extenso capítulo V se prevén las disposiciones aplicables a las actuaciones de rehabilitación. También en esta materia se modifica considerablemente la normativa anterior.
Con respecto al objeto de las actuaciones protegidas, en la rehabilitación de edificios se ha flexibilizado lo dispuesto en cuanto a edificios en régimen de propiedad horizontal constituidos por varios accesos con núcleos de circulación vertical independientes entre sí, posibilitando la rehabilitación de elementos comunes por separado, en las condiciones que el Decreto establece. La finalidad de esta medida reside en desbloquear expedientes mastodónticos, en los que la falta de acuerdo entre los vecinos impedía resolver las actuaciones a realizar.
Asimismo hay que tener en cuenta que los hábitos sociales varían con el transcurso del tiempo, y la normativa debe ajustarse a estos cambios. Con tal fin, en la rehabilitación de viviendas, se amplía el objeto de la misma, considerando que es también adecuación de habitabilidad el cambio de distribución anterior para adaptarlo a los cánones actuales. Y de igual modo se contempla la posibilidad de crear nuevas viviendas en edificios existentes destinados a otros usos.
En cuanto a las condiciones para la calificación de actuación protegida de rehabilitación, se incluye la exigencia de que las soluciones empleadas obedezcan a criterios de economía y eficiencia, exigencia que más que un requisito concreto, es un principio básico a tener en cuenta y que en la orden de desarrollo deberá explicitarse para su correcta aplicación.
Otras novedades reseñables en el capítulo que el presente decreto dedica a las actuaciones de rehabilitación, son:
- La inclusión de los costes de realojo en el presupuesto protegido de las obras destinadas a usuarios con escasos recursos.
- La simplificación y unificación de los límites al presupuesto protegido en adecuaciones de fachadas.
- La creación de las áreas urbanas centrales o periféricas con la fusión en una única figura de las áreas de rehabilitación en conjuntos histórico-artísticos y en zonas degradadas. Estas áreas serán declaradas individualmente por Resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, a petición motivada del Ayuntamiento y, a diferencia de lo que establecía la normativa anterior, no requerirán convocatoria previa.
Pero es la Sección Undécima de este capítulo la que supone una modificación total con respecto a las disposiciones existentes anteriormente. Bajo el epígrafe "Rehabilitación de edificios y viviendas habitados por usuarios con escasos recursos económicos" se da un tratamiento homogéneo a los supuestos que en el Decreto 173/98 de 20 de octubre de 1998 se contemplaban en dos secciones distintas: "Ayudas para promotores usuarios con escasos recursos económicos" y "Rehabilitación de viviendas de promoción pública". La problemática y volumen creciente de actuaciones acogidas a este último concepto que, inicialmente, sólo tenía una incidencia puntual, ha hecho imprescindible precisar y desarrollar el régimen aplicable, que al adolecer de numerosas lagunas, resultaba de muy compleja tramitación y, por otra parte, el espectro social al que van destinadas las disposiciones recogidas por ambas secciones es idéntico, con lo cual resulta un sinsentido no compactarlas bajo un mismo epígrafe.
El capítulo VII, relativo a las actuaciones en materia de cofinanciación, adecúa la normativa existente a lo establecido en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, que restringe esta figura sólo al régimen de arrendamiento, con las características que en dicho capítulo se establecen.
En cuanto a las Disposiciones Adicionales, se recogen aspectos diversos pero de necesaria regulación que, sin ser exactamente materia de financiación, están directa o indirectamente relacionados con ésta, afectan a las actuaciones protegidas y exigen unos criterios claros de interpretación.
Entre estas disposiciones, la Undécima hace extensiva la prohibición de descalificación voluntaria a todas las viviendas acogidas a planes anteriores, con el objeto de garantizar el cumplimiento de la finalidad primordial que subyace en toda la política de vivienda: la utilización de los recursos públicos para facilitar el acceso a la vivienda a los sectores más desfavorecidos socialmente.
Las Disposiciones Adicionales Decimotercera y Decimocuarta contemplan las promociones mixtas y la limitación del valor de los terrenos, cuestiones que habían sido objeto de Orden y que, de esta forma, pasan a ser reguladas por una disposición con rango de Decreto.
La Disposición Adicional Decimoquinta se ocupa de las promociones de viviendas protegidas ejecutadas por fases. El tratamiento jurídico de esta figura, prevista en el Real Decreto 3.148/78, adolecía de numerosas lagunas en su tramitación y, sobre todo, tal como estaba planteada, colisionaba con el régimen de planes de vivienda y el cumplimiento de unos objetivos plasmados en los correspondientes convenios. El presente decreto, en la referida Disposición Adicional, mantiene la figura de las promociones por fases, dándole un enfoque nuevo que compagine las ventajas de este sistema en determinados supuestos, con el régimen de objetivos acotados de los planes de vivienda y, al mismo tiempo, desarrolla el procedimiento a seguir.
Otra innovación de este decreto, es el contenido de la Disposición Adicional Decimoséptima, Unidades Residenciales no características que, en relación con el planeamiento urbanístico, establece un cómputo especial del número máximo de viviendas, parámetro de densidad y techo poblacional en actuaciones protegidas acogidas a programas específicos del Plan de Vivienda. La materialización de Unidades Residenciales acogidas a dichos programas, en los que se establecen unas dimensiones máximas superficiales inferiores a los 70 metros cuadrados, puede encontrar problemas de articulación práctica en relación con la limitación del número máximo de viviendas establecidas por los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes, pues la confluencia de parámetros de número máximo de viviendas junto con la reducción de la superficie útil de las mismas trae como consecuencia la imposibilidad de materializar la edificabilidad prevista en el planeamiento.
Con el fin de eludir esta problemática, se establece un marco global de referencia que permite armonizar las previsiones contenidas en la legislación urbanística y, en su desarrollo, en el planeamiento urbanístico municipal, con las derivadas de los Planes de Vivienda.
Por otra parte, la multiplicidad de supuestos a que da lugar la rehabilitación, así como la existencia de las oficinas de rehabilitación con unos técnicos responsables que, en el día a día, deben enfrentarse y resolver gran variedad de problemas concretos planteados en los expedientes, exige unos criterios de interpretación aplicados con agilidad, flexibilidad y eficacia. Por ello, en la Disposición Adicional Decimoctava, se prevé que, por Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se aprueben unas "fichas técnicas de rehabilitación", mediante las que se desarrollarán las condiciones para la calificación de las actuaciones protegidas de rehabilitación y los criterios de coherencia recogidos en este decreto.
Por último, y con el objeto de facilitar el aprovechamiento del parque residencial existente, dando la máxima publicidad e información a los usuarios, la Disposición Adicional Vigesimosexta contempla la constitución de un registro, a fin de recoger la oferta de vivienda usada que, por reunir los requisitos establecidos legalmente, pueda acogerse al sistema de adquisición protegida de viviendas existentes.
En cuanto a las disposiciones transitorias, el presente decreto recoge las situaciones derivadas del plan de vivienda anterior, ajustando las medidas adoptadas a lo dispuesto por el Real Decreto estatal para estos supuestos.
En la elaboración del presente decreto se ha dado audiencia a la Federación de Asociación de Vecinos de la Comunidad Valenciana, a la Federación Valenciana de Municipios y Provincias, a la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción, a la Unión de Consumidores de la Comunidad Valencia, a la Federación de Consumidos y Usuarios de la Comunidad Valenciana, a la Asociación Provincial de Empresarios de la Edificación y Albañilería, Asociación Provincial de Promotores y Constructores de Valencia, a la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la Provincia de Alicante, a la Federación Provincial de Empresarios de la Construcción de Alicante, a la Asociación Provincial de Empresas de la Construcción de Castellón, a la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo, a la Asociación Técnico Empresarial de la Construcción, a la Federación de Cooperativas de Viviendas, al Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la Comunidad Valenciana, la Instituto Valenciano de la Vivienda, al Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, a la Asociación Valenciana de Consumidores y Usuarios, al Colegio Notarial, al Colegio de Abogados, al Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, al Colegio de Secretarios, Interventores y Tesoreros de la administración Local dela Provincia de Valencia, a la Asociación de Afectados / as por Patologías en Edificios y Construcciones, a la Asociación de Familias Numerosas, a la Dirección General de la Vivienda, la Arquitectura y el Urbanismo del Ministerio de Fomento, a la Dirección General de Patrimonio Artístico de la Conselleria de Cultura y Educación, a la Dirección General de Planes Especiales de Vivienda de la Conselleria de Bienestar Social y a la Dirección General de Urbanismo y Ordenación Territorial de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
En su virtud, a propuesta del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes y previa deliberación del Gobierno Valenciano, en la reunión del día 30 de mayo de 2002,
DECRETO
Capítulo I
Disposiciones generales
Artículo 1. Objeto
Es objeto del presente decreto la regulación de los criterios y requisitos para el acceso a las ayudas públicas, en las actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, así como el desarrollo, la gestión y reconocimiento de la financiación cualificada establecida por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, para el periodo 2002-2005.
Artículo 2. Actuaciones protegidas
1. Se consideran actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo, a efectos tanto de las ayudas previstas en este decreto como de las contempladas por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, aquellas que sean calificadas como tales por la Generalitat Valenciana, y den lugar a la concesión de ayudas a sus promotores, adquirentes, adjudicatarios y arrendatarios por parte de la administración pública.
2. Tendrán la consideración de actuaciones protegidas:
A) Las viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública.
a) La promoción para cesión en arrendamiento, venta o uso propio, así como la adquisición de viviendas de nueva construcción, sujetas a regímenes de protección pública, no calificadas de promoción pública.
b) La promoción de alojamientos destinados a arrendamiento u otras formas de explotación justificadas por razones sociales.
c) La promoción bajo cualquier modalidad de las viviendas calificadas de promoción pública, para cesión en arrendamiento, acogidas al sistema de cofinanciación que regula el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
B) La adquisición de viviendas existentes.
a) La adquisición de viviendas existentes libres o sujetas a regímenes de protección pública, cuando se trate de una segunda o posterior transmisión, o de viviendas libres, de nueva construcción o resultantes de actuaciones de rehabilitación en las condiciones establecidas en el presente decreto y en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, sea para uso propio, o para su cesión en régimen de arrendamiento por entidades sin ánimo de lucro.
b) La adquisición de viviendas existentes para calificarlas de promoción pública con destino a arrendamiento.
C) Las actuaciones de rehabilitación contempladas en el artículo 37 de este decreto.
D) La urbanización de suelo para su inmediata edificación con destino predominante a la promoción de viviendas sujetas a regímenes de protección pública.
3. Vivienda sostenible.
Podrán, asimismo, acogerse a la financiación cualificada aquellas viviendas que constituyan experiencias piloto en orden al fomento de la vivienda sostenible, es decir, compatible con los requisitos económicos y de conservación del medio ambiente; mediante la aplicación de técnicas de construcción que supongan un menor uso de materiales, en particular de materiales contaminantes, un mayor ahorro energético y de consumo de agua, incluyendo el diseño de viviendas adecuadas a las condiciones bioclimáticas de la zona en la que se ubiquen.
4. Actuaciones no protegidas.
No se considerará actuación protegida la promoción, aunque sea para uso propio, y la adquisición de viviendas unifamiliares aisladas, salvo que dichas viviendas estén ubicadas en municipios rurales y, además, en un contexto urbano donde predomine esa tipología.
A los efectos establecidos en este decreto, se consideran municipios rurales aquellos cuya población no excede los 2.000 habitantes.
Asimismo, no será actuación protegida la rehabilitación de los bienes de interés cultural en los términos del artículo 37.3 de este decreto.
Artículo 3. Promotores de las actuaciones protegidas
Podrán ser promotores de las actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas.
Las referencias que en este decreto y en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, se efectúan a los promotores para uso propio se aplicarán, exclusivamente, a las personas físicas individualmente consideradas o agrupadas en cooperativas o en comunidades de propietarios.
A efectos de este decreto y del Real Decreto 1/2002 se entenderá por adjudicatarios a los socios de cooperativas o miembros de comunidades de propietarios, a partir del momento en que se adjudica la propiedad de una vivienda individualizada.
En las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, podrán ser promotores tanto sus propietarios como los inquilinos o usuarios por cualquier título de las viviendas cuando, conforme a la legislación aplicable, estos últimos puedan realizar las obras protegidas.
Artículo 4. Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública
1. Definición.
Se entiende por viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública las que, destinadas a domicilio habitual y permanente, tengan una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, con excepción de las destinadas a familias numerosas, cumplan los requisitos establecidos en las disposiciones que les son de aplicación y sean calificadas como tales por la Generalitat Valenciana a través de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda y sus servicios territoriales, y sus destinatarios tengan unos ingresos familiares que no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
2. Calificación
a) La calificación de viviendas protegidas al amparo del presente decreto, del Real Decreto 1/2002 y demás disposiciones que las regulen, supone el reconocimiento, para destinatarios cuyos ingresos no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional y con las condiciones establecidas en la presente normativa, del derecho a optar a la financiación cualificada para la promoción en venta y arrendamiento, y para la adquisición, adjudicación o uso en arrendamiento de las viviendas objeto de este apartado.
b) Además, las viviendas protegidas podrán ser calificadas como viviendas de protección oficial de régimen especial a los efectos establecidos en el artículo 91.2.6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando se destinen a unidades familiares cuyos ingresos no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional y con las condiciones establecidas en los artículos 19 y 20 del presente decreto.
3. Requisitos para acceder a las viviendas de nueva construcción de protección pública.
a) Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio, no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, o que haya disfrutado de ayudas públicas para el acceso a ésta en la misma localidad.
Esta limitación no será aplicable en los supuestos en los que el valor de la vivienda de que se trate, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no exceda del 25 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda a la que se accede.
En los casos de familias numerosas, el límite del valor de la vivienda a que se refiere el párrafo anterior, será del 40 por 100.
b) Que los adquirentes, adjudicatarios, promotores para uso propio y arrendatarios de las viviendas tengan ingresos familiares que no superen 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, salvo en el caso de viviendas protegidas calificadas de protección oficial en régimen especial, en que no podrán exceder de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
c) Que las viviendas se destinen a residencia habitual y permanente y que sean ocupadas dentro de los plazos establecidos en la normativa vigente y, en todo caso, en los tres meses siguientes a su entrega, salvo prórroga justificada por razones de tipo laboral o familiar, que deberá ser autorizada por la administración competente.
4. No obstante, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda podrá, analizadas las circunstancias del caso, exceptuar cualquiera de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas cuando, siendo titular de otra vivienda, se hallase en alguna de las siguientes circunstancias: realojos urbanísticos consecuencia de expedientes de expropiación forzosa, vivienda carente de condiciones mínimas de habitabilidad o inadecuación de la superficie de la vivienda a la composición familiar.
A los solos efectos de lo dispuesto en este decreto, se entenderá que hay inadecuación cuando la superficie útil de la vivienda, en metros cuadrados, no exceda de multiplicar por diez el número de miembros de la unidad familiar.
Artículo 5. Adquisición protegida de otras viviendas existentes
1. Se considerará adquisición protegida de otras viviendas existentes, la que tiene lugar a título oneroso en los siguientes supuestos:
a) Cuando se trate de adquisición de vivienda en segunda o posterior transmisión en las condiciones que se establecen.
b) Cuando la transmisión afecte a viviendas sujetas a regímenes de protección pública, que se hubieran destinado a arrendamiento y se realice transcurridos, al menos, cinco años desde la calificación definitiva, salvo que la normativa por la que se rigió la financiación cualificada de la vivienda exigiera un plazo superior.
c) Cuando se trate de la adquisición, en primera transmisión, de las viviendas sujetas a regímenes de protección pública, con superficie de hasta 120 metros cuadrados, a las que se refiere el artículo 8.1.f, cuando haya transcurrido un año como mínimo desde la fecha de la calificación definitiva de las mismas, y no hubieran sido adquiridas por las familias numerosas a las que se destinaba.
d) Cuando, tratándose de viviendas libres de nueva construcción, hayan transcurrido dos años, como mínimo, entre la fecha del certificado final de obra expedido por el técnico competente, y la fecha de la adquisición.
e) Cuando se trate de viviendas libres resultantes de las actuaciones de rehabilitación de edificios completos, a las que se refiere el artículo 37 del Real Decreto 1/2002, con o sin adquisición del edificio rehabilitado.
2. A efectos de la financiación cualificada, sólo serán computables 90 metros cuadrados útiles, aunque la superficie real pueda alcanzar hasta 120 metros cuadrados útiles. Se exceptúa el supuesto de familias numerosas, en cuyo caso será aplicable lo dispuesto en el artículo 16 de este decreto.
Para la determinación de la superficie útil de estas viviendas se aplicarán las normas que regulen las superficies de las viviendas protegidas.
3. A efectos, tanto de la consideración de adquisición protegida de otras viviendas existentes como del reconocimiento de la financiación cualificada, el precio de venta de estas viviendas no podrá exceder del que le corresponda en función de la zona, conforme al artículo 12 de este decreto, multiplicado por su superficie útil.
4. Para poder solicitar la financiación cualificada para la adquisición protegida de otras viviendas existentes deberá cumplirse que, entre la celebración del contrato de opción de compra, compraventa o escritura y la solicitud de visado del mismo, no hayan transcurrido más de cuatro meses.
5. El plazo para poder solicitar el préstamo cualificado ante las entidades de crédito, en las condiciones establecidas por la vigente normativa, será de seis meses desde la resolución del visado del contrato.
Asimismo, se establece un plazo de doce meses a contar desde el día siguiente a la notificación de la resolución del visado y financiación cualificada para presentar la solicitud de subvenciones personales acreditando la disposición del préstamo cualificado. Transcurrido este plazo sin que se hayan solicitado las subvenciones personales, acreditado la disposición del préstamo cualificado y el cumplimiento de los demás requisitos establecidos en la normativa vigente, el órgano competente procederá a denegar las solicitudes de subvenciones personales presentadas fuera de plazo y a declarar la caducidad automática de la resolución de visado y financiación cualificada por transcurso del mismo.
Artículo 6. Financiación cualificada
La financiación cualificada adoptará cualquiera de las siguientes modalidades:
1. Préstamos cualificados concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas, en el ámbito de los convenios suscritos por el Ministerio de Fomento y en las condiciones establecidas por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
2. Ayudas económicas directas.
a) Con cargo a los presupuestos del Estado:
- Subsidiación de los préstamos cualificados.
- Subvenciones a fondo perdido.
- Otras ayudas económicas directas destinadas a facilitar el pago de la entrada para el primer acceso a la vivienda en propiedad.
b) Con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana:
- Subvenciones a fondo perdido.
3. Cualquier otra que se pueda establecer durante el periodo 2002-2005 en materia de vivienda y suelo.
Artículo 7. Limitaciones presupuestarias
La concesión de la financiación cualificada a que se refiere el artículo anterior, quedará limitada por el agotamiento de los recursos financieros destinados a la misma.
En este sentido, el número de actuaciones protegidas reconocidas por la Generalitat Valenciana con cargo al Ministerio de Fomento, se adecuará a los objetivos previstos en el Convenio Marco suscrito entre la Generalitat Valenciana y el Ministerio de Fomento sobre actuaciones de vivienda y suelo para el periodo 2002-2005. Por otro lado, el número de las ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, se ajustará al importe establecido por éstos para el periodo 2002-2005 y al cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa, por una cuantía global estimada de 234.589.755,44 euros, con cargo al programa presupuestario 431.1 de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
A estos efectos, el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes dictará las órdenes que garanticen el cumplimiento de este extremo.
Artículo 8. Requisitos para acceder a la financiación cualificada
1. Condiciones generales.
Además de las condiciones exigidas, en su caso, para el acceso a las viviendas, y con las excepciones que se establecen para los supuestos de rehabilitación, para optar a la financiación cualificada deberán cumplirse, en el momento de la solicitud de las ayudas, los siguientes requisitos:
a) Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio, no sean titulares del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre alguna otra vivienda de protección pública, o por la que se hayan obtenido ayudas para acceder a la misma, ni, en cualquier caso, sobre una vivienda libre en la misma localidad en la que se sitúa la vivienda objeto de la actuación protegida, cuando el valor de dicha vivienda libre, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, exceda del 40 por 100 del precio máximo total de aquella o del 60 por 100, en el caso de familias numerosas.
b) Los ingresos familiares de los adquirentes, adjudicatarios y promotores para uso propio no podrán exceder de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional para acceder al préstamo cualificado, de 4,5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de subsidios de préstamos y, en su caso, de las ayudas estatales directas especiales a la entrada a las que se refiere el artículo 19 del Real Decreto 1/2002 y 22 de este decreto, y de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional para ser beneficiarios, cuando se trate de primer acceso a la vivienda en propiedad, de las subvenciones personales, tanto con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento como de la Generalitat Valenciana.
c) Que las viviendas se destinen a residencia habitual y permanente y sean ocupadas dentro de los plazos establecidos en la normativa vigente y, en todo caso, en los tres meses siguientes a su entrega, salvo prórroga justificada por razones de tipo laboral o familiar, que deberá ser autorizada por los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda.
d) Que los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, no hayan obtenido previamente financiación cualificada al amparo de planes estatales de vivienda, durante los diez años anteriores a la solicitud actual de la misma. No será preciso cumplir esta condición cuando la nueva solicitud de financiación cualificada se deba a la adquisición o rehabilitación de una vivienda para destinarla a residencia habitual y permanente en otra localidad, como consecuencia del cambio de residencia del titular, o cuando se trate de una familia numerosa que acceda a una nueva vivienda con mayor superficie de la que poseía. En cualquier caso, será precisa la previa cancelación del préstamo cualificado anteriormente obtenido y la devolución de las ayudas económicas directas obtenidas, actualizadas con los intereses legales, salvo en el supuesto de familias numerosas.
e) Que las viviendas no excedan de los precios máximos de venta, adjudicación o renta que, según los casos, se establecen en este decreto.
f) Que las viviendas no excedan de las siguientes superficies útiles máximas, sin perjuicio de lo establecido para las actuaciones de rehabilitación y las viviendas existentes:
- 90 metros cuadrados, con carácter general.
- 120 metros cuadrados, cuando se trate de familias numerosas. A este respecto, los promotores podrán incluir, en cada promoción, a efectos de su adquisición por familias numerosas, hasta un 15 por 100 de viviendas con una superficie útil que no exceda de 120 metros cuadrados.
La promoción de este tipo de viviendas requerirá el cumplimiento de unos requisitos de publicidad e información establecidos reglamentariamente, y que se exigirán para el otorgamiento de la calificación definitiva.
2. Condiciones de primer acceso.
a) En cualquier caso, se considerará primer acceso cuando, reunidos los requisitos exigidos en el apartado 1 de este artículo, los ingresos familiares no excedan de 4,5 veces el salario mínimo interprofesional y no se tenga o no se hubiera tenido vivienda en propiedad, o que teniéndola, sus titulares no dispongan del derecho de uso o disfrute de la misma o el valor de la vivienda, determinado de acuerdo con la normativa del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, no exceda del 25 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida.
Asimismo, se considerará primer acceso, cuando se trate de familias numerosas, con ingresos familiares no superiores a los indicados en el párrafo anterior, que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la que tienen o hayan tenido previamente en propiedad, siempre que el valor de ésta última, libre o protegida, determinado como se indica en el párrafo citado, no exceda del 40 por 100 del precio máximo total de venta de la vivienda objeto de la actuación protegida. En caso de que la vivienda poseída en propiedad estuviera sujeta a algún régimen de protección pública, será preciso la enajenación de la misma, sin devolución de las ayudas percibidas previamente a la adquisición de la nueva vivienda.
b) No podrán obtener los beneficios de primer acceso aquellos titulares de una vivienda cuando la falta de disposición del derecho de uso o disfrute se deba a su cesión en arrendamiento o precario a terceros, salvo que se justifique que se trata de un arrendamiento acogido a la Ley 40/64, de 11 de junio, de Arrendamientos Urbanos, sujeto a prórroga forzosa.
c) Se asimilan al primer acceso las personas separadas judicialmente, divorciadas o con nulidad matrimonial, aunque anteriormente hubieran sido titulares de otra vivienda, cuando la titularidad de la misma haya sido adjudicada al otro cónyuge, en su caso, por sentencia judicial.
3. Acreditación del préstamo cualificado.
a) Viviendas de nueva construcción de protección pública.
Será condición necesaria para obtener el visado de contrato y solicitar las ayudas económicas directas, acreditar la disposición del préstamo cualificado a la promoción.
b) Préstamo directo al adquirente.
En las viviendas de nueva construcción de protección pública con préstamo directo al adquirente y en la adquisición de viviendas existentes, la disposición del préstamo cualificado se acreditará en el momento de solicitar el reconocimiento de las subvenciones. No obstante, para obtener el visado del contrato, deberá hacerse mención en el contrato o escritura de que la obtención del citado préstamo es obligación exclusiva del adquirente.
c) Familias numerosas.
Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las familias numerosas cuando adquieran viviendas existentes. En este caso, será requisito suficiente haber obtenido cualquier tipo de financiación que como mínimo suponga el 60 por 100 del precio de adquisición.
4. Obligaciones ante la administración.
En todo caso, para proceder a la resolución concediendo las subvenciones, deberá acreditarse en el momento de su solicitud estar al corriente de las obligaciones tributarias y ante la Seguridad Social.
5. Jóvenes.
A los efectos de las ayudas contempladas en este decreto, se consideran jóvenes las personas que, en el momento de la solicitud de la financiación cualificada tengan una edad comprendida entre 18 y 35 años, ambos inclusive.
Asimismo, para obtener dichas ayudas, será necesario que los restantes miembros de la unidad familiar tampoco hayan cumplido los 36 años.
Se asimilan al supuesto de jóvenes los menores de 18 años emancipados legalmente, siempre que sus ingresos se acrediten independientemente de la unidad familiar.
Artículo 9. Facultad de inspección
1. La Dirección General de Arquitectura y Vivienda y sus servicios territoriales, en la forma que se determine, ostentarán facultades de inspección sobre las actuaciones protegidas, con el fin de asegurar el cumplimiento de los requisitos establecidos y los compromisos de los beneficiarios de las mismas. Estas facultades se extenderán a actuaciones de colaboración, en su caso, con otras administraciones y registros públicos, en particular con la Agencia Estatal Tributaria, los Centros de Gestión Catastral, el Colegio de Notarios y el Registro de la Propiedad.
2. Cuando los órganos indicados detecten el incumplimiento de los requisitos para la concesión de la financiación cualificada, previa la instrucción del correspondiente procedimiento administrativo, podrán resolver la devolución de las ayudas concedidas, incrementadas con los intereses legales correspondientes desde la fecha de su percepción, en su caso, sin perjuicio de la imposición de las sanciones administrativas a que haya lugar y la remisión del tanto de culpa a la jurisdicción ordinaria.
3. Compete a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda la instrucción y resolución de los expedientes derivados de la aplicación del párrafo anterior y su traslado a la Conselleria de Economía y Hacienda, a los efectos oportunos.
Artículo 10. Acreditación de ingresos. Ingresos mínimos
1. Los ingresos determinantes del derecho a la financiación cualificada vendrán referidos a los ingresos familiares, resultantes de la parte general y especial de la base imponible reguladas en los artículos 38 y 39, respectivamente, de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, correspondientes a la declaración o declaraciones presentadas por cada uno de los miembros de la unidad familiar, relativas al período impositivo, con plazo de presentación vencido, inmediatamente anterior a la solicitud de financiación cualificada. A tal efecto, se atenderá al importe declarado o, en su caso, comprobado por la administración tributaria. Si el interesado no hubiese presentado declaración, por no estar obligado a ello, la acreditación de sus ingresos familiares se efectuará mediante declaración responsable, sin perjuicio de la posible comprobación administrativa.
Cuando se trate de promotores para uso propio agrupados en cooperativas o en comunidades de propietarios, el solicitante individual tendrá que acreditar de nuevo sus ingresos, en la forma establecida en este apartado, al solicitar el subsidio del préstamo que le corresponda directamente o por subrogación en el obtenido por la cooperativa o comunidad de propietarios.
2. Autorización a la administración.
La solicitud de financiación cualificada implicará la autorización para que la administración pública competente pueda solicitar la información de carácter tributario, económico o patrimonial que fuera legalmente pertinente, en el marco de la colaboración que se establezca con la Agencia Estatal de Administración Tributaria, los Centros de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, el Colegio de Notarios y Registradores o con otras Administraciones Públicas. En la medida en que, a través de dicho marco de colaboración, el órgano competente de la administración autonómica pueda disponer de dichas informaciones, no se exigirá a los interesados la aportación individual de certificaciones expedidas por los organismos aludidos, ni la presentación, en original, copia o certificación, de sus declaraciones tributarias.
3. Unidad familiar.
A efectos de este decreto, se entiende por ingresos familiares los correspondientes a la unidad familiar, tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
4. Ingresos mínimos.
Cuando, a través de la documentación aportada por los solicitantes, se observen unos ingresos desproporcionados por su baja e incluso nula cuantía, en relación con el precio de adquisición de la vivienda, se podrá llevar a cabo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 80.2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, la apertura de un periodo probatorio para que el interesado justifique la procedencia e importe de los ingresos para la adquisición o rehabilitación de la vivienda.
A estos efectos, se entenderá que existe desproporción de ingresos cuando el nivel de ingresos familiares corregidos sea inferior a una doceava parte del precio total de la vivienda y del garaje y/o anejos vinculados, o del presupuesto protegido en el caso de actuaciones de rehabilitación.
Cuando se den las citadas situaciones de ingresos desproporcionados, la justificación de los ingresos podrá efectuarse mediante la acreditación de los correspondientes al periodo impositivo siguiente.
En el supuesto de que no resultasen suficientemente acreditados los ingresos o existieran fundadas dudas acerca de la veracidad de los datos aportados, el Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda resolverá concediendo el acceso al préstamo cualificado y denegando las ayudas solicitadas, subsidios y subvenciones.
En los supuestos de adquirentes con minusvalía, podrá exceptuarse el requisito de ingresos mínimos, siempre que se acredite que los ingresos son los de la pensión de invalidez no contributiva.
Artículo 11. Zonas geográficas
1. A fin de adecuar los precios máximos de venta y renta de las viviendas protegidas así como el presupuesto protegido de rehabilitación, se establecen cinco zonas, de la "A" a la "E", a las cuales se adscribirán los municipios de la Comunidad Valenciana, teniendo en cuenta, en especial, la situación del mercado inmobiliario residencial, el tamaño de la población y la situación de la misma en el contexto territorial urbano.
Mediante anexo a este decreto se relacionan los municipios adscritos a cada zona.
2. Por Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se podrá modificar la adscripción de los municipios a las zonas establecidas en el punto anterior.
Artículo 12. Módulos de venta y rehabilitación. Precios Máximos
1. Módulo de venta de viviendas de protección pública de nueva construcción y adquisición de viviendas existentes.
De acuerdo con el artículo 7 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, se establece un precio básico por metro cuadrado de superficie útil, a partir del cual se fijarán los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas protegidas. A los efectos de la regulación que se establece en este decreto, se considera módulo de venta por metro cuadrado de superficie útil, el resultado de multiplicar el precio básico citado, y con las actualizaciones del mismo que en su caso correspondan, aplicable en el momento de la calificación provisional de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública o en el de la fecha en que se lleve a cabo la compraventa en los supuestos de adquisición de vivienda existente, por el valor del coeficiente de zona que corresponda, determinado en la tabla siguiente:
El precio máximo de venta de las viviendas a que se refiere el apartado c) del artículo 5 del presente decreto, será el correspondiente para las viviendas de nueva construcción en su zona.
El precio máximo de venta o adjudicación será el resultado de multiplicar el módulo de venta por la superficie útil de la vivienda, y el 60 por 100 de éste por la superficie útil computable en el caso de garaje y trasteros, de acuerdo con las condiciones y limitaciones establecidas por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
El límite establecido para el precio máximo de venta, será aplicable como precio máximo de adjudicación, y en el caso de promociones individuales para uso propio, como valor de la edificación sumado al del suelo.
Consecuentemente, las referencias que en adelante se hacen en este decreto respecto al precio de venta, deben entenderse en su caso referidas al precio de adjudicación o al valor de edificación más el del suelo.
2. Módulo de rehabilitación.
A efectos de la determinación del presupuesto protegido de rehabilitación, se considera como módulo de rehabilitación el resultado de multiplicar el precio básico, con las actualizaciones que en su caso correspondan, aplicable en el momento de la calificación provisional, por el valor del coeficiente de zona que corresponda, determinado en la tabla siguiente:
Zona A 1,30
Zona B 1,25
Zona C 1,20
Zona D 1,15
Zona E 1,10
El presupuesto protegido de las actuaciones de rehabilitación será el resultado de multiplicar el módulo de rehabilitación por la superficie útil computable, con los límites establecidos en los artículos 44 y 45 de este decreto.
3. Por orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se podrán modificar los valores de los coeficientes de zona que regulan los precios de venta y el presupuesto protegido de rehabilitación.
Artículo 13. Ingresos familiares
La determinación de los ingresos familiares para acceder a la financiación cualificada se efectuará en función de la cuantía corregida, en número de veces el salario mínimo interprofesional, de las partes general y especial de la base imponible reguladas en los artículos 38 y 39, respectivamente, de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, correspondiente al periodo impositivo inmediatamente anterior, con plazo de presentación vencido, a la solicitud de financiación cualificada, presentada por cada uno de los miembros de la unidad familiar.
A estos efectos, el artículo 12 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, establece dos coeficientes correctores, N y V, de la base o bases imponibles definidas en el párrafo anterior.
IF = BI x N x V
Siendo:
IF = Ingresos familiares
BI = Cuantía de la base o bases imponibles, tal y como resultan definidas en el párrafo primero de este artículo, de la unidad familiar.
N = Coeficiente corrector multiplicador establecido en función del número de miembros integrantes de la unidad familiar y determinado conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
V = Coeficiente multiplicador corrector en función de las zonas geográficas.
El coeficiente N adquirirá los siguientes valores:
Número de miembros
de la unidad familiar Coeficiente corrector
1 ó 2 1,00
3 0,97
4 0,93
5 0,88
6 ó más 0,83
En caso que algún miembro de la unidad familiar esté afectado con minusvalía, en las condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, el coeficiente corrector aplicable será el del tramo siguiente al que le hubiera correspondido.
El coeficiente V, en la Comunidad Valenciana, adquirirá los siguientes valores:
Zona geográfica Coeficiente corrector
A 0.80
B 0,85
C 0,90
D 0,95
E 1,00
Valores de N X V
Zonas Nº de miembros de la unidad familiar
1 ó 2 3 4 5 6 o más
Zona A 0,8000 0,7760 0,7440 0,7040 0,6640
Zona B 0,8500 0,8245 0,7905 0,7480 0,7055
Zona C 0,9000 0,8730 0,8370 0,7920 0,7470
Zona D 0,9500 0,9215 0,8835 0,8360 0,7885
Zona E 1,0000 0,9700 0,9300 0,8800 0,8300
Artículo 14. Limitaciones al uso y cesión
1. Dejando a salvo las excepciones que para supuestos de rehabilitación contempla el presente decreto, las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas o alquiladas, acogidas a lo dispuesto en el presente decreto, se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la normativa aplicable.
2. Asimismo, con las excepciones previstas para rehabilitación, las viviendas por las que se haya obtenido financiación cualificada, no podrán ser objeto de cesión intervivos, por ningún título, durante el plazo de diez años desde la formalización del préstamo cualificado. Quedan exceptuadas las familias numerosas en el supuesto al que se refiere el artículo 8.2.a) segundo párrafo de este decreto. Podrá dejarse sin efecto esta prohibición de disponer cuando se den las siguientes circunstancias: por subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo, por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda o por otros motivos justificados, mediante autorización de los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de su percepción.
A estos efectos, en caso de extinción de comunidad, no se considerarán cesión intervivos los siguientes supuestos:
- Sentencias de separación matrimonial o divorcio cuando en el convenio regulador se pacta la adjudicación de la vivienda a uno solo de los cónyuges.
- Extinción del condominio, en el caso de adquisiciones conjuntas, mediante la adjudicación del bien a uno de los adquirentes.
3. Una vez transcurridos diez años desde la formalización del préstamo cualificado al adquirente, adjudicatario o promotor individual para uso propio, la transmisión intervivos o la cesión de uso por cualquier título de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, supondrá la interrupción de la subsidiación y la pérdida de la condición de cualificado del préstamo, pudiendo la entidad concedente determinar su resolución.
4. Para las viviendas de protección pública de nueva construcción, en los supuestos de primera transmisión cuando transcurrido un año desde la calificación definitiva no hayan sido vendidas, o en caso de segundas y posteriores transmisiones, el precio máximo de venta será el vigente en el momento del contrato de venta, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 12 de este decreto.
Este sistema de precios máximos de venta será de aplicación mientras dure el régimen legal de protección.
En cuanto al supuesto de venta de viviendas en arrendamiento, el precio máximo será el establecido en el artículo 25.2 último párrafo de este decreto.
5. Las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este decreto y el Real Decreto 1/2002, no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación definitiva de las mismas, salvo que, por causas suficientemente justificadas, se obtenga autorización administrativa del Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda.
6. Escrituras públicas e inscripciones registrales.
Las limitaciones a que se refieren los números 2 a 5 de este artículo se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción en alquiler o individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a los efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición de disponer por medio de nota marginal.
Los notarios y los registradores de la propiedad deberán remitir, en caso de que no medie autorización de los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, certificación de las escrituras de las viviendas, o solicitudes de inscripción registral, respectivamente, que impliquen cambio de uso o cesión anterior al vencimiento de los indicados plazos, a los referidos Servicios, a los efectos del oportuno control administrativo.
Asimismo, los registradores de la propiedad deberán remitir a los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda relación de las inscripciones de las escrituras de compraventa de las viviendas de nueva construcción de protección pública, que permitan la identificación de la vivienda y su expediente, a los efectos del oportuno control administrativo, y en las condiciones que, en su caso, se determinen de común acuerdo.
Artículo 15. Viabilidad de la promoción e interés social
1. A efectos de consideración de actuaciones protegidas, será determinante conocer la viabilidad de la promoción y la concurrencia de interés social en la misma.
La viabilidad de la promoción vendrá determinada por el número de viviendas calificadas en el municipio, el volumen de préstamos concedidos y el grado de cumplimiento sobre la base de los objetivos convenidos.
El interés social vendrá definido por los siguientes factores:
a) Localidad o emplazamiento.
b) Tipología de las edificaciones.
c) Necesidad de viviendas protegidas en esa localidad.
Tendrán prioridad para la calificación de actuaciones protegidas aquellas que se lleven a cabo en emplazamientos donde las viviendas se destinen preferentemente a residencia habitual y permanente, sobre otras zonas en las que el uso mayoritario sea de segunda residencia.
2. El promotor de viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública y de rehabilitación integral de edificios de viviendas, previamente a la solicitud de calificación provisional, deberá solicitar información sobre la viabilidad de la promoción, mediante petición dirigida al Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda correspondiente, en la que se harán constar los siguientes extremos:
a) Nombre, apellidos o, en su caso, denominación social y domicilio de la persona física o jurídica que lo solicite.
b) Emplazamiento del solar o edificio en el que se pretende realizar la promoción, aportando plano de situación.
c) Características generales de la construcción que se pretende.
Además, cuando la promoción se lleve a cabo en zonas mayoritariamente de segunda residencia, deberá aportarse la justificación del básico equipamiento urbanístico requerido para una población permanente y acreditación expresa de la suficiente dotación escolar y sanitaria.
El Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda correspondiente facilitará en el plazo máximo de un mes la referida información sobre la viabilidad de la promoción, que tendrá carácter indicativo y no será susceptible de recurso alguno.
Este informe servirá de base, en su momento, para la concesión o denegación de la calificación provisional.
3. En los supuestos en los que se autorice o solicite una actuación protegida en una localidad o emplazamiento en los que el destino habitual de las viviendas allí situadas sea el de segunda residencia, se tendrán en cuenta, además de las que con carácter general establece este decreto, determinadas condiciones personales de los compradores que justifiquen la concurrencia de interés social, por lo que deberán aportar la siguiente documentación:
- Certificación acreditativa de que el solicitante o solicitantes trabajan en la localidad donde se sitúa la vivienda o en su área de influencia o, en su caso, estar inscrito en la oficina de empleo de ese municipio.
- En el supuesto de trabajadores autónomos, acreditación del domicilio fiscal o certificado de la agencia tributaria.
- En el supuesto de que los solicitantes tuvieran hijos a su cargo, justificación de que están escolarizados en esa localidad.
- Documentación acreditativa de no tener vivienda en ninguna otra localidad.
- Certificado de vida laboral en la Seguridad Social o, en su caso, estar dado de alta en el Impuesto de Actividades Económicas.
- La pertenencia de la familia al centro de salud de la zona.
Artículo 16. Adquisición de viviendas por familias numerosas
A las familias numerosas les serán de aplicación las siguientes disposiciones:
1. Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes de protección pública.
La superficie máxima de la vivienda será de 120 metros cuadrados útiles.
2. Viviendas existentes.
A) Superficie útil.
Cuando se trate de una familia de cinco miembros, la superficie máxima a adquirir será de 120 metros cuadrados. No obstante, si excediera de dicho número, la superficie útil podrá incrementarse en 20 metros cuadrados por cada miembro de más.
B) Superficie computable a efectos de la financiación cualificada en las viviendas existentes.
Independientemente de la superficie real de la vivienda adquirida que se regulará de acuerdo con lo dispuesto en el apartado anterior, a efectos de financiación cualificada, sólo serán computables 120 metros cuadrados útiles.
Artículo 17. Compras proindiviso y con carácter privativo
1. Para la concesión de las ayudas económicas se exigirá el cumplimiento de los requisitos previstos en este decreto por todos los que figuren como adquirentes o adjudicatarios en la escritura pública de compraventa, computándose la renta de todos ellos, con independencia de quién aparezca como adquirente o adjudicatario en el documento privado y en la solicitud de ayudas económicas, salvo lo regulado para las actuaciones de rehabilitación por promotores usuarios.
2. En el supuesto de régimen económico matrimonial de separación de bienes, y cuando la adquisición de la vivienda lo sea a título privativo de uno de los cónyuges, se tendrán en cuenta los ingresos de ambos y el resto de requisitos exigibles por la normativa, puesto que son constituyentes de una misma unidad familiar.
Artículo 18. Solar a cambio de obra
En los supuestos de cesión de solar a cambio de obra, se considerará primera transmisión a los efectos de la obtención de las ayudas económicas directas, la venta de las viviendas de protección pública así adquiridas, efectuada por el cedente del solar en favor de terceros, siempre que cumplan los plazos y condiciones que establece la normativa reguladora de este tipo de viviendas.
En relación con la acreditación del préstamo cualificado, los adquirentes, en estos casos, se asimilarán a los que acceden a la vivienda mediante préstamo directo.
Capítulo II
Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes
de protección pública con destino a venta
Sección Primera
Promoción y adquisición de viviendas protegidas
para destinatarios con ingresos familiares
no superiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional
Artículo 19. Condiciones para las promociones con destino a venta o adjudicación
De conformidad con lo establecido en la normativa vigente, las viviendas protegidas podrán ser calificadas como viviendas de protección oficial de régimen especial a los efectos establecidos en el artículo 91.2.6 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en aquellas actuaciones promovidas para venta o adjudicación, cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que los destinatarios tengan ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
b) Que el procedimiento de selección de los compradores o adjudicatarios se efectúe mediante el sistema de concurrencia regulado en el artículo 20.
c) Que los destinatarios, en el momento de la solicitud del visado de los contratos y de la financiación cualificada para la adquisición o adjudicación de vivienda, o de la solicitud de la calificación provisional en el caso de promoción para uso propio, cumplan los requisitos establecidos por el artículo 4.3 del presente decreto.
d) Que cumplan las exigencias de las disposiciones generales reguladoras de las viviendas de protección oficial.
e) Que su precio por metro cuadrado útil no exceda del establecido en el artículo 12 de este decreto.
Cuando las actuaciones se desarrollen sobre suelos cedidos de forma gratuita a promotores, para la promoción de viviendas de nueva construcción, procedentes de patrimonios municipales o públicos, en las condiciones que reglamentariamente se establezcan conforme a la legislación vigente, deberá justificarse suficientemente el coste de la promoción a efectos de la determinación del precio de venta de las viviendas.
Artículo 20. Viabilidad de la promoción, procedimiento de concurrencia pública y baremo
El procedimiento de concurrencia pública y la propuesta de baremo a aplicar para la venta o la adjudicación de las viviendas deberán ser presentados, junto con la solicitud para la viabilidad e interés social de la promoción, con los documentos exigibles, en los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, para la obtención del informe de viabilidad previo a la solicitud de Calificación Provisional.
Será requisito necesario que, previamente a la emisión del informe de viabilidad e interés social por parte del Servicio Territorial correspondiente, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda a su vez, informe favorablemente acerca de éste.
Emitido el informe de viabilidad por parte del Servicio Territorial correspondiente, la concesión, en su caso, de la Calificación Provisional implicará la conformidad al procedimiento de adjudicación planteado.
Una vez obtenida la cédula de calificación provisional deberá acreditarse, con anterioridad al visado de contratos de compraventa o adjudicación, que el proceso de selección y aplicación del baremo se ha acomodado a la documentación presentada.
A estos efectos, si el promotor es un ente público o empresa de la Generalitat Valenciana, deberá certificarse por el mismo el cumplimiento de las condiciones de adjudicación establecidas.
El resto de promotores deberán acreditar lo anterior, presentando copia de los anuncios publicados en los medios de comunicación, documento que contenga el listado de los solicitantes y su puntuación por aplicación del baremo, así como cualquier otro documento exigido por la Dirección General de Arquitectura y Vivienda.
La propuesta de baremo, que será objeto de valoración, se efectuará atendiendo a los siguientes criterios:
a) Necesidad de vivienda por carecer de esta o por inadecuación de la misma.
b) Composición familiar y circunstancias personales.
c) Menor nivel de ingresos familiares.
d) Situaciones específicas de familias monoparentales o mujeres que hayan sido objeto de malos tratos y no dispongan de vivienda.
e) Otras que pueda promover el promotor y que no signifique más del 10 por 100 de la valoración total.
Mediante Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, se podrá establecer de forma más pormenorizada la puntuación de cada criterio.
Sección Segunda
Financiación cualificada para la promoción y adquisición
de viviendas de nueva construcción de protección pública
Artículo 21. Derecho a la financiación cualificada
De conformidad con lo establecido por el artículo 4 de este decreto y lo regulado específicamente en la Sección anterior para las viviendas destinadas a aquellos cuyos ingresos familiares no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, la calificación de los correspondientes expedientes supone el derecho a optar a la financiación cualificada, en las modalidades previstas por el artículo 6 del presente decreto y en la forma y cuantías que se establecen en esta Sección.
Artículo 22. Reconocimiento de ayudas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento.
1. Subsidio de los préstamos cualificados.
Los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, siempre que los beneficiarios reúnan las condiciones establecidas en el presente decreto, de acuerdo con lo regulado en el Real Decreto 1/2002 y con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, reconocerá a los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, el derecho al subsidio de los préstamos cualificados, de acuerdo con lo que se dispone a continuación:
a) La cuantía del subsidio de los préstamos cualificados, obtenidos por adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, así como el periodo de duración máxima del mismo, se determina según la tabla siguiente en función de los ingresos familiares:
Ingresos familiares (número
de veces el salario mínimo) £1,5 >1,5 £ 2,5 >2,5 £ 3,5 >3,5 £ 4,5
Subsidiación de la cuota (%) 20 15 10 5
Duración máxima subsidiación (años) 10 10 5 5
Este sistema de subsidiación es compatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada a la que se refiere el apartado 2 de este artículo.
b) Alternativamente, los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio, acogidos al sistema de financiación para primer acceso a la vivienda en propiedad, podrán optar por el siguiente sistema de subsidiación, que será incompatible con la obtención de la ayuda estatal directa a la entrada, en su cuantía básica, a que se refiere el apartado 2 de este decreto.
Ingresos familiares (número
de veces el salario mínimo) £1,5 >1,5£2,5 >2,5£3,5
Subsidiación de la cuota (%) 40 30 15
Duración máxima subsidiación (años) 10 10 10
c) La subsidiación correspondiente a los prestatarios con ingresos familiares no superiores a 2,5 veces salario mínimo interprofesional, y a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, en el sistema alternativo de subsidiación, se concederá por un periodo de cinco años, y podrá ser ampliado por otro periodo de la misma duración máxima.
Dicha ampliación se regulará por lo establecido en el artículo 18.2 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
d) Cuando se trate de una familia numerosa, el porcentaje de subsidiación correspondiente en cada caso, se incrementará adicionalmente en cinco puntos porcentuales durante los primeros cinco años del periodo de amortización del préstamo cualificado.
2. Ayuda estatal directa a la entrada.
a) Los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales para uso propio que tengan derecho a acogerse al sistema específico de financiación cualificada para el primer acceso a la vivienda en propiedad, podrán solicitar una ayuda estatal directa a la entrada, destinada a facilitar el pago de la entrada correspondiente al precio de venta o adjudicación de la vivienda.
Esta ayuda consistirá, en su parte básica, reservada a aquellos solicitantes con ingresos familiares corregidos que no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, en el abono de un determinado porcentaje, graduable según los niveles de ingresos de los solicitantes, del precio total de la vivienda que figure en la correspondiente escritura de compraventa o adjudicación, o en caso de promoción individual para uso propio, de la suma de los valores de la edificación y del suelo, que constarán en la escritura de declaración de obra nueva.
En el supuesto de familias numerosas con ingresos familiares que no excedan de 4,5 veces el salario mínimo interprofesional y que vayan a adquirir una vivienda de mayor superficie útil que la que tienen, o han tenido, previamente en propiedad, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.2 del Real Decreto 1/2002, el porcentaje correspondiente se aplicará sobre la diferencia entre el precio total de la vivienda que se adquiere y el valor de la ya poseída.
b) Con independencia de la cuantía básica referida anteriormente, podrá corresponder una cuantía especial de ayuda estatal directa a la entrada, en las cantidades en euros que se indican, cuando el solicitante con ingresos familiares corregidos no superiores a 4,5 veces el salario mínimo interprofesional, reúna alguna o varias de las circunstancias personales o familiares que se especifican en este mismo apartado, que serán acumulables entre sí.
c) La cuantía total de la ayuda estatal directa a la entrada se satisfará a sus destinatarios, directamente y mediante pago único, por las entidades de crédito concedentes del préstamo cualificado, cuya obtención será necesaria para poder recibir la ayuda estatal directa a la entrada, en el momento de la formalización de aquel, o de la subrogación en el préstamo obtenido por el promotor.
Dichas cuantías serán reintegradas por el Ministerio de Fomento en los términos establecidos en el artículo 19 del Real Decreto 1/2002.
Las cuantías de la ayuda estatal directa básica a la entrada serán las siguientes:
Nivel de ingresos (nº de veces Cuantías básicas
el salario mínimo interprofesional) (% precio total vivienda)
£1,5 11
>1,5 £ 2,5 8
>2,5 £ 3,5 5
Las cuantías de la ayuda estatal directa especial a la entrada serán las siguientes:
Cuantías especiales
Jóvenes(1) Familias numerosas Otras circunstancias(2)
Nº de hijos Euros
3.000 3 3.000 900
4 3.600
5 o más 4.200
(1) Edad no superior a 35 años del destinatario que aporte la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares.
(2) Unidad familiar formada únicamente por el padre o la madre y los hijos, o que en la unidad familiar haya personas con minusvalías en las condiciones establecidas en la legislación sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, o que la unidad familiar tenga a su cargo a alguna persona de más de 65 años.
Artículo 23. Reconocimiento de ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana
La Generalitat Valenciana, siempre que los beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto y se trate de un primer acceso a la propiedad, concederá con cargo a sus presupuestos, en función de los ingresos familiares, otras circunstancias familiares o personales y el ámbito donde se ubique la actuación protegida, las siguientes subvenciones:
Cuando se trate de familias numerosas, se tendrá en cuenta tanto lo dispuesto en el artículo 16 de este decreto, con respecto a las superficies, como lo dispuesto en el artículo 8.2.a), segundo párrafo, en cuanto a la consideración de primer acceso.
Artículo 24. Concesión de las subvenciones
1. La concesión de las subvenciones, previa acreditación de los requisitos establecidos, se efectuará de acuerdo con las siguientes condiciones:
a) Cuando se trate del promotor para uso propio, una vez obtenida la calificación definitiva.
b) En el caso de adquirentes y adjudicatarios cuando, obtenida la calificación definitiva, se aporte la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad que acredite la transmisión de la vivienda y el certificado municipal de empadronamiento en la misma.
2. El plazo para solicitar las ayudas será de doce meses desde la formalización de la escritura.
3. El Servicio Territorial resolverá a los efectos de declarar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente, condicionándose la concesión y abono de la subvención a que exista crédito presupuestario.
4. La cuantía de la subvención al adquirente podrá ser abonada al promotor de la vivienda, si se descuenta del precio de venta de la misma y siempre que así se refleje en la escritura correspondiente.
Capítulo III
Viviendas de nueva construcción sujetas a regímenes
de protección pública con destino a arrendamiento
Sección Primera
Disposiciones de carácter general
Artículo 25. Condiciones de las actuaciones protegidas con destino a arrendamiento. Rentas máximas
1. En las promociones de vivienda protegida con destino a arrendamiento, para el acceso a la financiación cualificada establecida en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y las ayudas del presente decreto, se deberán cumplir las siguientes condiciones:
a) Las establecidas con carácter general en el artículo 8.1 del presente decreto.
b) Que la promoción esté vinculada al régimen de uso de arrendamiento durante un periodo de diez o veinticinco años, según sea la duración contratada del periodo de amortización del préstamo, extremo que quedará reflejado en la calificación provisional, contándose el plazo a partir de la fecha de la calificación definitiva.
2. No obstante lo establecido en el apartado anterior, en el caso de viviendas vinculadas al régimen de arrendamiento por el plazo de veinticinco años, el arrendador de la vivienda podrá ofrecer en venta, previa notificación a los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, hasta el 50 por 100 de las mismas a los inquilinos, en las siguientes condiciones:
a) El inquilino deberá haber permanecido en régimen de arrendamiento en la vivienda durante al menos cinco años.
b) La vivienda habrá debido estar destinada al régimen de arrendamiento al menos durante diez años desde su calificación definitiva.
En el supuesto de que el inquilino no comprase la vivienda, el arrendador podrá optar por continuar con la explotación de la misma en régimen de arrendamiento, o venderla, previa autorización, del cambio de uso por parte de los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda y coincidiendo con la terminación del plazo de contrato de arrendamiento o de alguna de sus prórrogas.
En caso de venta por cualquiera de los supuestos indicados, el precio máximo de la vivienda, que figurará en el visado del contrato de compraventa, expedido por los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, no podrá superar, por metro cuadrado de superficie útil, 1'25 veces el precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la transacción. Si la vivienda tuviera garaje o trastero será de aplicación el porcentaje establecido en el párrafo b) del artículo 14 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, a efectos del cálculo del precio de los mismos.
3. Las viviendas protegidas para alquiler, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.3 del Real Decreto 1/2002, y con la obligación de atenerse a las condiciones plazos y rentas máximas que establece dicho Real Decreto, podrán ser enajenadas a nuevos titulares por sus promotores, individualizadamente o por promociones completas, en cualquier momento del período de vinculación a dicho régimen de uso, previa autorización de los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, subrogándose en los derechos y obligaciones de los promotores, y pudiendo, asimismo, subrogarse, total o parcialmente, en la financiación cualificada obtenida por los promotores.
4. Las viviendas promovidas para destinarlas a arrendamiento podrán ser edificadas sobre suelos en régimen de cesión del derecho de superficie, bajo cualquier modalidad del mismo, siempre que ello no impida el cumplimiento de los requisitos y obligaciones del arrendador.
5. Las rentas máximas anuales iniciales serán:
a) La renta anual máxima inicial será el 4 por 100, cuando el préstamo cualificado tenga veinticinco años de amortización, y el 7 por 100, cuando el préstamo cualificado sea a diez años, del precio legal máximo al que se refiere el apartado 2 anterior, último párrafo, en el momento de la calificación definitiva de la vivienda.
b) La renta inicial aplicada, o que hubiera podido aplicarse, podrá actualizarse anualmente en función de las variaciones porcentuales del Índice Nacional General de Precios al Consumo.
c) El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
6. Las disposiciones de los cinco apartados anteriores serán aplicables a los arrendamientos u otras formas de explotación a que se refiere el artículo 2.A) b).
7. Podrán acogerse a la financiación cualificada correspondiente a las viviendas protegidas promovidas para arrendamiento, la adquisición de viviendas existentes que cumplan las condiciones establecidas en este decreto y en el capítulo IV del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, por entidades sin ánimo de lucro para su cesión en arrendamiento, ateniéndose a los términos, plazos y rentas máximas previstas en este artículo.
8. Las condiciones de los préstamos a promotores y sus características respecto a cuantía, plazos de amortización, carencia y disposición serán las establecidas en los artículos 15, 16 y 21 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
El reconocimiento de la financiación cualificada, en las condiciones establecidas y reguladas en el Real Decreto 1/2002 y con las condiciones del presente decreto, dará derecho a optar a la misma con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento y a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
A) La subsidiación para los préstamos cualificados obtenidos por promotores de actuaciones destinadas a arrendamiento será la siguiente:
Duración período amortización (años). 25 10
Subsidiación de la cuota (%). 50 40 30 20
Duración Subsidiación (años). 5 primeros 6º al 20º 5 primeros 6º al 10º
Durante el período de carencia, la subsidiación aplicable será la misma que al correspondiente a los cinco primeros años del período de amortización.
B) El Ministerio de Fomento subvencionará al promotor en una cuantía del 15 por 100, si el préstamo fuera a diez años, o del 20 por 100, si el préstamo fuera a veinticinco años, del precio máximo total de venta al que se refiere el apartado 2, último párrafo, de este artículo, por cada una de las viviendas destinadas a arrendamiento que tuvieran una superficie no superior a 70 metros cuadrados útiles.
C) La Generalitat Valenciana subvencionará, con cargo a sus presupuestos a los promotores que se acojan a los programas de alquiler joven y de integración social con el 20 por 100 del precio máximo de venta que correspondería en el momento de su calificación definitiva.
Artículo 26. Concesión de las subvenciones
1. La concesión de las ayudas al promotor se practicará una vez obtenida la calificación definitiva, fraccionándose en función del número de viviendas efectivamente arrendadas, debiendo acreditar estar al corriente de las obligaciones tributarias y de la Seguridad Social.
2. El Servicio Territorial de Arquitectura y Vivienda resolverá a los efectos de declarar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente, condicionándose la concesión y abono de la subvención a que exista crédito presupuestario.
3. El arrendamiento se justificará mediante la aportación del contrato para su visado reglamentario.
Artículo 27. Programa de alquiler-joven
Podrán acogerse a la promoción de viviendas protegidas con destino a arrendamiento vinculado durante veinticinco años para jóvenes, aquellas actuaciones promovidas por personas físicas, jurídicas, públicas o privadas, cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que los destinatarios sean jóvenes en el momento de la solicitud y el número de miembros de la unidad familiar no exceda de cinco.
b) Que los destinatarios tengan ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional.
c) Que la vivienda tenga una superficie útil que no exceda de los 70 metros cuadrados.
Artículo 28. Programa de integración social
Podrán acogerse a la promoción de viviendas protegidas de integración social con destino a arrendamiento vinculado durante veinticinco años, las actuaciones promovidas por personas físicas, jurídicas, públicas o privadas, cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que los destinatarios tengan ingresos familiares que no excedan de 1,5 veces el salario mínimo interprofesional o, en su caso, inferiores a 0,25 de éste por cada miembro de la unidad familiar.
b) Que la vivienda tenga una superficie útil que no exceda de 90 metros cuadrados.
c) Que el precio por metro cuadrado útil, a efectos de determinar el precio de venta, no exceda de 1,25 veces el precio básico a nivel nacional vigente en el momento del contrato.
Artículo 29. Condiciones para la promoción de viviendas protegidas en arrendamiento en los programas de alquiler-joven y de integración social
1. Condiciones para la promoción.
En las promociones de estas características, además de las establecidas de manera genérica para el arrendamiento durante veinticinco años y las circunstancias específicas para los programas de alquiler-joven y de integración social, deberán concurrir las siguientes condiciones:
a) Que el procedimiento de selección de los adjudicatarios se efectúe mediante concurrencia pública, conforme a lo señalado en el artículo 20 de este decreto para las viviendas protegidas calificadas de protección oficial en régimen especial.
b) Que los destinatarios, en el momento de la solicitud del visado de los contratos y de la financiación cualificada, cumplan los requisitos establecidos por los artículos 4.3 y 8 del presente decreto.
c) Cuando las actuaciones se desarrollen en suelos cedidos de forma gratuita a promotores para la promoción de viviendas de nueva construcción, procedentes de patrimonios municipales o públicos, en las condiciones que reglamentariamente se establezcan conforme a la legislación vigente, deberá justificarse suficientemente el coste de la promoción a efectos de la determinación del precio máximo de venta, y consiguientemente de renta, de las viviendas.
2. Coexistencia de distintas modalidades de arrendamiento.
Podrán coexistir, en una misma promoción, viviendas acogidas al programa de alquiler-joven, viviendas acogidas al programa de integración social y viviendas protegidas destinadas a arrendamiento durante veinticinco años que no se encuentren dentro de ninguno de los programas citados.
3. El conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes podrá establecer por Orden las medidas para el abono de las subvenciones contempladas en este capítulo, con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, en los términos que establece la Disposición Adicional Duodécima del presente decreto.
Cuando se trate de promotores públicos o entidades sin ánimo de lucro, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda podrá suscribir los acuerdos pertinentes para establecer las condiciones y procedimientos relativos al abono de las subvenciones.
Sección Segunda
Promoción de alojamientos declarados protegidos y destinados
a arrendamiento u otras formas de explotación justificadas
por razones sociales. Viviendas para universitarios
Artículo 30. Condiciones de los alojamientos para ser calificados como actuaciones protegidas
1. Podrán acogerse a la financiación cualificada regulada por este decreto para las viviendas protegidas con destino a arrendamiento, aquellas personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que promuevan la construcción de edificios de alojamientos con destino a arrendamiento u otras formas de explotación por razones sociales, que reúnan las siguientes características:
a) Que la superficie útil de las viviendas no exceda de 40 metros cuadrados.
b) Dicha superficie protegida podrá incrementarse hasta un máximo del 20 por 100 para incluir la correspondiente a los servicios comunes.
c) Las que, en su caso, puedan determinarse mediante Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, y supongan modificaciones en las condiciones establecidas por la normativa de habitabilidad y diseño vigente en la Comunidad Valenciana.
2. La superficie computable, a los efectos de obtención de la financiación cualificada, estará compuesta por la superficie útil de las viviendas incrementada por la correspondiente a los servicios comunes, que no podrá exceder del 20 por 100 de aquella, independientemente de que la superficie real de ésta sea mayor.
3. Las ayudas establecidas para estas viviendas serán las que correspondan a las viviendas protegidas para arrendamiento, ya sea en las condiciones de arrendamiento a diez o veinticinco años, ateniéndose en cuanto al reconocimiento de las mismas, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento y de la Generalitat Valenciana, y a su concesión, a lo regulado en el presente capítulo.
Artículo 31. Condiciones y destino de los alojamientos
1. La vinculación al régimen de arrendamiento de los alojamientos deberá ajustarse a los plazos y condiciones establecidos para las viviendas protegidas destinadas a arrendamiento, con la limitación de la renta anual que corresponda.
2. El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el propietario, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable.
3. Cuando este tipo de viviendas se destine a otros colectivos por razones sociales, previa Resolución motivada del director general de Arquitectura y Vivienda, se establecerán las características de los beneficiarios y el régimen de explotación de las viviendas, de forma que las ayudas a que puedan acogerse sean las reguladas por este decreto.
Artículo 32. Viviendas para estudiantes universitarios
Cuando las actuaciones protegidas contempladas en esta Sección sean promovidas por la Universidad, o cualquier entidad o empresa de titularidad pública o privada, y se destinen a estudiantes universitarios, se podrán acoger a las condiciones de financiación cualificada establecidas en este decreto.
2. Previamente a la calificación de las actuaciones, y mediante convenio entre la Generalitat Valenciana y el ente promotor de las viviendas, se regularán las condiciones de tutela y baremación para el acceso a las mismas.
Capítulo IV
Ayudas públicas para adquisición de otras viviendas existentes
Artículo 33. Derecho a la financiación cualificada
De conformidad con lo establecido por el artículo 5 de este decreto y lo regulado específicamente para la adquisición de viviendas existentes, el visado de los correspondientes contratos supone el derecho a optar a la financiación cualificada en las modalidades establecidas por el artículo 6 del presente decreto, en la forma y cuantías que se establecen en este capítulo.
Artículo 34. Reconocimiento de ayudas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento
La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, a través de sus servicios territoriales, siempre que los beneficiarios reúnan las condiciones establecidas en el presente decreto, de acuerdo con lo regulado en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, reconocerá, a los adquirentes de viviendas existentes, el derecho a la obtención de préstamo cualificado así como al subsidio del mismo, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 22 para adquirentes de viviendas protegidas.
Artículo 35. Reconocimiento de ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana
La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, a través de sus servicios territoriales, siempre que los beneficiarios reúnan las condiciones establecidas en el presente decreto, salvo lo dispuesto en el artículo 8.3.c) para los supuestos de familia numerosa, concederá, con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, las subvenciones establecidas en el artículo 23 para adquirentes de viviendas protegidas, una vez hayan obtenido préstamo cualificado.
Artículo 36. Concesión de las subvenciones
Las ayudas económicas directas serán concedidas cuando el adquirente aporte la escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad que acredite la transmisión, siempre que la vivienda esté en condiciones de habitabilidad y se justifique el empadronamiento en la misma.
Los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda resolverán a los efectos de declarar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa vigente, condicionándose la concesión y abono de la subvención a la existencia de crédito presupuestario.
Capítulo V
Actuaciones de rehabilitación
Sección Primera
Actuaciones protegidas
Artículo 37. Actuaciones protegidas
1. Se consideran actuaciones protegidas en las condiciones establecidas en el presente decreto:
a) La rehabilitación de edificios destinados a viviendas.
b) La rehabilitación de viviendas.
c) La rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes.
d) La rehabilitación de equipamiento comunitario primario en Áreas de Rehabilitación.
e) La rehabilitación de equipamientos en Áreas de Rehabilitación.
f) La rehabilitación de edificios o parte de ellos, destinados a acoger actividades relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación, en áreas de intervención preferente, en las que haya actuaciones directas de la Generalitat Valenciana.
2. La calificación de cualquier actuación protegida de rehabilitación se realizará de acuerdo con los criterios, condiciones y limitaciones regulados en el presente decreto, y determinará la posibilidad de acogerse a las ayudas en éste contempladas y a las previstas, en su caso, por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
3. No es actuación protegida, a los efectos de este decreto, la rehabilitación, en todo o en parte, de los bienes de interés cultural declarados monumentos conforme a la definición del artículo 26.1.A).a. de la Ley 4/1998, de Patrimonio Cultural Valenciano, o se haya incoado expediente para su declaración como tales.
Artículo 38. Objeto de las actuaciones protegidas
1. La rehabilitación de edificios destinados a vivienda tendrá por objeto, al menos, una de las siguientes actuaciones:
a) La adecuación estructural, considerando como tal las obras que proporcionen al edificio condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez.
b) La adecuación funcional, entendiendo como tal la realización de obras que proporcionen al edificio condiciones suficientes respecto a los accesos, estanqueidad frente a la lluvia y humedad, aislamiento térmico y acústico, redes generales de agua, gas, electricidad y saneamiento, infraestructuras comunes de telecomunicaciones, ascensores, servicios generales, seguridad frente a accidentes y siniestros, y supresión de barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y uso a las personas con minusvalías, de acuerdo con la Ley 1/98, de 5 de mayo, de la Generalitat Valenciana, sobre Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación, y demás normativa de aplicación.
c) La adecuación de fachadas en Áreas de Rehabilitación.
d) La adecuación de cubiertas, con o sin intervención sobre los elementos estructurales de las mismas, en el ámbito de las Áreas de Rehabilitación.
Asimismo, como parte de las obras de rehabilitación, se podrán incluir:
- Las que tengan por objeto la adecuación de los patios para uso comunitario que formen parte de la propia finca.
- Las requeridas por los valores arquitectónicos, históricos y ambientales de los edificios.
- La adecuación de locales de negocio situados en inmuebles objeto de rehabilitación.
- Las actuaciones de rehabilitación de talleres artesanos y anejos de labradores, ganaderos y pescadores vinculados registralmente a las viviendas del edificio rehabilitado.
Cuando se trate de edificios en régimen de propiedad horizontal constituidos por varios accesos con núcleos de circulación vertical independientes entre sí, se podrá realizar la adecuación estructural y funcional que corresponda a uno o varios de dichos accesos cuando los propietarios de las viviendas y locales que las forman promuevan y asuman los costes de las obras de rehabilitación, y siempre que técnicamente sea posible realizarlas por separado. A tal efecto, los propietarios de la escalera o escaleras afectadas, además de asumir el coste de la rehabilitación, acreditarán haber obtenido la autorización de la comunidad de propietarios para la realización de las obras en los términos establecidos por la legislación de propiedad horizontal. El presupuesto protegido correspondiente a cada vivienda o local afectado se distribuirá en la misma proporción que la cuota asignada por el régimen de propiedad horizontal o, en otro caso, prorrateándolo en función de las superficies útiles de las viviendas y locales afectados.
2. La rehabilitación de viviendas tendrá por objeto, al menos, una de las siguientes actuaciones:
a) La adecuación de habitabilidad, considerando como tal la realización de las obras que proporcionen a la vivienda las condiciones mínimas respecto a su superficie útil y programa, distribución interior, instalaciones de agua, saneamiento, electricidad, gas y calefacción, ventilación, iluminación natural y aireación, aislamiento térmico y acústico.
b) Asimismo, tendrán la consideración de adecuación de habitabilidad las obras que tengan por objeto la modificación de la distribución interna y programa de la vivienda para adaptarlo a estándares actuales, siempre que, si fuera necesario, se renueven al menos las instalaciones existentes de electricidad y fontanería, y se mejore el aislamiento térmico y acústico de la misma.
c) Las obras que posibiliten la obtención de nuevas viviendas en el interior de edificios existentes, cualquiera que fuese su uso anterior.
d) La ampliación del espacio habitable de una vivienda o la unión de dos viviendas, siempre que la superficie útil resultante no exceda de 90 metros cuadrados.
Cuando se trate de familias numerosas, podrá ampliarse dicho límite hasta 120 metros cuadrados, más 15 metros cuadrados útiles por cada miembro que exceda de cinco.
e) Las obras que posibiliten en la vivienda el ahorro de consumo energético, la adaptación a la normativa vigente de las instalaciones y de protección contra incendios.
f) Las que tengan por objeto la supresión de barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y uso de la vivienda para personas con minusvalías de acuerdo con la Ley 1/98, de 5 de mayo, de la Generalitat Valenciana, sobre Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, Urbanísticas y de la Comunicación y demás normativa de aplicación.
3. La rehabilitación de un edificio completo para la venta o arrendamiento de las viviendas resultantes tendrá por objeto la remodelación integral del edificio, con o sin viviendas, para destinarlo a viviendas, e incluirá la adecuación estructural y funcional, la de habitabilidad de las viviendas existentes o nuevas, así como los locales que lo integran, de modo que, una vez concluida la rehabilitación, las viviendas resultantes se destinen a venta o arrendamiento, en las condiciones que se establecen en este decreto.
4. La adecuación de equipamientos principalmente de carácter social, cultural o educativo, promovidos prioritariamente por entidades sin ánimo de lucro en el ámbito de Áreas de Rehabilitación, tendrá por objeto la rehabilitación del edificio para el fin que se pretenda.
Excepcionalmente, cuando se trate de actuaciones de especial relevancia y repercusión social, se podrá también autorizar la realización de obras dirigidas a:
a) La ampliación o construcción de nueva planta en aquellas zonas que se encuentren especialmente degradadas.
b) La adaptación del edificio o local para el desarrollo, implantación o mejora de las funciones y actividades propias del equipamiento.
La adecuación de equipamientos requerirá la previa Resolución del director general de Arquitectura y Vivienda, por la que se determine la viabilidad de la actuación y su adecuación a la finalidad social, cultural o educativa de que se trate, posibilitando, en su caso, el acceso a las ayudas reguladas por este decreto.
5. Adecuación de inmuebles o parte de ellos para implantación de actividades relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación, en áreas de intervención preferente, en las que haya actuaciones directas de la Generalitat Valenciana. Dichas intervenciones requerirán la previa Resolución del director general de Arquitectura y Vivienda, por la que se determine la viabilidad de la actuación posibilitando en su caso el acceso a las ayudas reguladas por este decreto.
6. La adecuación del equipamiento comunitario primario en Áreas de Rehabilitación tendrá por objeto la adaptación o creación de espacios libres, viales e infraestructuras (gas, agua, energía eléctrica, alcantarillado, etc.), así como la adecuación de edificios públicos destinados a equipamiento social, cultural o educativo, llevada a cabo por los Ayuntamientos, en el marco y condiciones que se regulen mediante convocatoria del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes.
Artículo 39. Ámbito de las actuaciones protegidas
1. Para poder acceder a las ayudas económicas directas reguladas tanto por el presente capítulo como por el capítulo IV del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, las actuaciones protegidas enumeradas en el artículo 37 de este decreto deberán encontrarse en alguna de las siguientes situaciones:
a) Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada.
b) Otras Áreas de Rehabilitación.
Urbano-periféricas.
Centros Históricos.
Entorno de Monumentos
c) Actuaciones de Protección Preferente.
Zonas rurales.
Edificios catalogados.
d) Edificios afectados por patologías estructurales.
Derivadas del uso del cemento aluminoso.
Otras patologías estructurales.
e) Rehabilitación de edificios y viviendas habitados por usuarios con escasos recursos económicos.
f) Actuaciones fuera de las situaciones anteriores.
2. En el caso de que una misma actuación de rehabilitación se encuentre en varios de los ámbitos o situaciones anteriores, el criterio será conceder la ayuda económica más beneficiosa, sin que sean acumulables sus cuantías.
3. La Dirección General de Arquitectura y Vivienda, a través de sus servicios territoriales, siempre que los beneficiarios reúnan las condiciones establecidas por este decreto, reconocerán en los supuestos contemplados en el mismo, el acceso a la financiación cualificada prevista en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento y las ayudas que se establecen con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana, condicionándose la concesión y abono de la subvención a la existencia de crédito presupuestario.
Artículo 40. Promotores
1. Podrán ser promotores de las actuaciones protegidas las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, ya sean usuarias o no de las viviendas o edificios para los que se solicite la calificación de rehabilitación, en las condiciones establecidas en este capítulo.
2. A los efectos previstos en este capítulo, se considerará promotor usuario a la persona física que decide, programa e impulsa la rehabilitación del edificio o la vivienda que constituye su domicilio habitual y permanente. Tendrán consideración de promotor usuario:
a) Los propietarios de las viviendas.
b) Los inquilinos, arrendatarios o usuarios de las viviendas por cualquier título con el debido consentimiento del propietario, y que vengan ocupando la vivienda como domicilio habitual durante, al menos, los dos últimos años.
c) Las comunidades de propietarios en la rehabilitación de edificios en los supuestos establecidos.
3. Asimismo, podrá promover las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas la administración pública competente, cuando razones de carácter social debidamente justificadas, hagan inviable la organización de los usuarios a tal fin.
Artículo 41. Modalidades de las actuaciones protegidas
1. De acuerdo con el carácter del promotor y el destino de las viviendas o edificio, la actuación de rehabilitación adoptará alguna de las siguientes modalidades:
a) La rehabilitación de la vivienda por el promotor usuario.
b) La rehabilitación de los elementos comunes del edificio.
c) La adquisición e inmediata rehabilitación de vivienda para uso propio.
d) La rehabilitación de vivienda cedida en arrendamiento con prórroga forzosa.
e) La rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes.
f) La adecuación de equipamientos principalmente de carácter social, cultural o educativo en Áreas de Rehabilitación.
g) La adecuación del equipamiento comunitario primario.
2. Para cada ámbito o situación de los señalados en el artículo 39, se determinarán las modalidades y condiciones que posibilitan el acceso a las ayudas económicas reguladas por el presente decreto, así como las establecidas por el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
3. Los locales de negocio podrán acceder a la financiación cualificada para la rehabilitación de los elementos comunes del edificio, de acuerdo con la cuota de participación que les corresponda y en las condiciones que se establezcan.
4. En caso de rehabilitación de viviendas unifamiliares, a la cimentación, estructura, cubiertas, terrazas, patios, fachadas interiores y exteriores, escaleras y red de saneamiento, les será de aplicación, a los solos efectos del presente decreto, lo establecido para los elementos comunes del edificio, considerando como cuota de participación el 100 por 100.
Sección Segunda
Condiciones y criterios de coherencia
Artículo 42. Condiciones para la calificación de actuación protegida
1. Condiciones generales.
Las actuaciones de rehabilitación, a los efectos de su calificación como protegida, deberán cumplir las siguientes condiciones:
a) Que el edificio o vivienda tenga una antigüedad superior a quince años, excepto en los supuestos de realizar obras para su adaptación para minusválidos.
b) Que las obras estén en condiciones de obtener la licencia municipal, que deberá ser aportada, en todo caso, con anterioridad a su calificación definitiva.
c) Que, una vez finalizadas las obras de rehabilitación, deberán adecuarse al proyecto y a la documentación inicial presentada que sirvió de base para obtener la calificación provisional.
d) Que se excluya la demolición de las fachadas.
e) Que se excluya el vaciado total, salvo las actuaciones de remodelación de edificios en Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada y Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos. Se considera vaciado total cuando afecte a más del 50 por 100 de la superficie construida del edificio, excluida la cubierta.
f) Que las obras no se hayan iniciado con anterioridad a la solicitud de la calificación provisional, salvo por motivos de urgencia debidamente justificados.
g) Que las soluciones empleadas en la rehabilitación de edificios, viviendas y equipamientos obedezcan a criterios de economía y eficiencia.
h) Que el presupuesto protegido de la actuación de rehabilitación, dividido por el número de viviendas que la integran, exceda de 1.500 euros, salvo cuando la actuación esté destinada a usuarios con escasos recursos económicos en las condiciones del artículo 65 del presente decreto.
i) En las actuaciones de rehabilitación de edificios o viviendas, las partes o elementos de obra que sean objeto de reforma o rehabilitación se ajustarán a las condiciones mínimas para las viviendas de nueva planta, conforme a las Normas de Habitabilidad y Diseño vigentes en el momento de la Calificación provisional de la actuación, excepto en aquellos casos debidamente justificados de imposibilidad manifiesta siempre y cuando no exista situación de inhabitabilidad evidente.
2. Condiciones para la rehabilitación de edificios de viviendas.
Además de las señaladas en el apartado 1 anterior, deberán cumplir:
a) En rehabilitación de edificios, a excepción de las actuaciones que tengan por objeto la adecuación de fachadas y cubiertas en Áreas de Rehabilitación, que una vez efectuadas las actuaciones al menos el 60 por 100 de la superficie útil total del edificio se destine a viviendas, excluidas de este cómputo la planta baja cuando ésta no se destine a vivienda y las superficies bajo rasante.
Cuando la superficie útil resultante destinada a viviendas no alcance el 60 por 100 de la superficie útil total del edificio según se determina en el párrafo anterior, podrá otorgarse la calificación de actuación protegida referida únicamente a las viviendas que hubiera en el edificio y a sus locales vinculados, quedando excluidos el resto de espacios o locales destinados a otros usos distintos al de vivienda.
b) En las actuaciones de rehabilitación de edificios, podrá obtenerse la calificación de actuación protegida, cualesquiera que sean los ingresos familiares de los promotores.
c) En la rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes, no se exigirá al promotor, para acceder a la financiación cualificada, el requisito relativo a ingresos familiares. En este supuesto, y a efectos de considerar protegida la adquisición del edificio para su inmediata rehabilitación, las obras deberán iniciarse en un plazo no superior a un año desde la fecha de la escritura pública de adquisición, salvo prórroga por causa justificada.
d) En las actuaciones de rehabilitación de fachadas y cubiertas en Áreas de Rehabilitación, que se trate de edificios construidos con anterioridad a 1950 o que se encuentre catalogado o protegido por el planeamiento.
3. Condiciones en la rehabilitación de viviendas.
Además de las señaladas en el apartado 1 anterior, deberán cumplir:
a) En las actuaciones de rehabilitación de viviendas, para calificar la actuación protegida es requisito que el promotor tenga unos ingresos familiares ponderados no superiores a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
b) En el supuesto de que la actuación incluya la adquisición de la vivienda para su inmediata rehabilitación, el precio de adquisición de la vivienda no podrá exceder del 60 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil de la misma. La superficie de estas viviendas no podrá exceder de 120 metros cuadrados, salvo lo específicamente regulado para familias de seis miembros o más.
4. Condiciones en la rehabilitación de equipamientos.
En los supuestos de rehabilitación de edificios destinados a equipamiento, estos deberán reunir la organización espacial y características constructivas que permitan su adecuación al uso previsto como tal.
Artículo 43. Criterios de coherencia
La ejecución de las obras protegidas deberá garantizar su coherencia técnica y constructiva con el estado del edificio y con las restantes obras que pudieran realizarse, de acuerdo con las siguientes condiciones:
a) Las obras utilizarán soluciones constructivas, tipológicas y formales coherentes con las características arquitectónicas originales y propias del edificio y su entorno.
b) La protección a la ejecución de obras de acabados privativos de las respectivas viviendas sólo se efectuará cuando se acredite previamente su mal estado, o cuando las obras fueran exigidas por la realización simultánea de otras obras de rehabilitación.
c) Para calificar como protegidas las actuaciones de rehabilitación que tengan por objeto obtener la adecuación funcional del edificio, se exigirá que, previa o simultáneamente, se haya alcanzado la adecuación estructural.
d) Para calificar como protegidas las actuaciones de rehabilitación que tengan por objeto obtener la adecuación de habitabilidad de la vivienda, se exigirá que, previa o simultáneamente, se hayan alcanzado las adecuaciones estructural y funcional del edificio.
e) Siempre que se realicen obras de adecuaciones estructural y/o funcional del edificio cuyo coste alcance el 50 por 100 del límite máximo del presupuesto protegido, se exigirá la realización simultánea de la adecuación de las fachadas y las cubiertas del mismo, salvo que se acredite su buen estado.
f) En las actuaciones realizadas sobre fachadas y/o cubiertas, se justificará que, previa o simultáneamente, se hayan alcanzado las adecuaciones estructural y funcional del edificio.
Además de lo dispuesto en los apartados anteriores, las obras de rehabilitación deberán cumplir las condiciones particulares que correspondan al tipo de actuación, garantizando su coherencia técnica y constructiva con el estado del edificio, por lo que podrá requerirse, en su caso, que el promotor de las mismas aporte certificación técnica del estado de la edificación.
Sección Tercera
Presupuesto protegido. Límites al presupuesto protegido
para la determinación de la financiación cualificada.
Artículo 44. Presupuesto protegido
1. Se considera presupuesto protegido de las actuaciones de rehabilitación, con las limitaciones que se establecen en los siguientes apartados, el coste real de aquellas, determinado por el precio total del contrato de ejecución de obra, los honorarios facultativos por proyecto y dirección de obra, los tributos satisfechos por razón de las actuaciones, así como, en su caso, el precio de adquisición del edificio y/o vivienda y el coste de los sondeos, ensayos y de las excavaciones arqueológicas realizadas por el promotor.
Cuando las actuaciones de rehabilitación tengan por objeto la adecuación estructural en edificios con patologías estructurales, se podrá incluir en el presupuesto protegido, además, el coste de los estudios y ensayos de diagnóstico del estado de la estructura, así como el coste de las medidas de seguridad adoptadas, en su caso, con anterioridad a la calificación de las actuaciones.
En las actuaciones destinadas a usuarios con escasos recursos económicos podrá incluirse en el presupuesto protegido el coste de los realojos de los ocupantes del edificio.
2. Para la determinación del presupuesto protegido, la superficie útil máxima computable será de 120 metros cuadrados por cada vivienda o local comercial.
Las obras de rehabilitación de la vivienda podrán extenderse a una plaza de garaje y un trastero, cuando estén vinculados registralmente a la vivienda objeto de rehabilitación, computándose, como máximo, a efectos de determinación del presupuesto protegido, 8 metros cuadrados de superficie útil de trastero y 25 metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real fuese mayor.
3. Para el cómputo de la superficie útil de las viviendas, se aplicarán los criterios de medición establecidos para las viviendas protegidas.
4. Cuando las actuaciones afectasen a los elementos comunes del edificio, el presupuesto protegido se calculará sobre las superficies útiles computables de las viviendas del inmueble y de los locales comerciales, en su correspondiente cuota de participación.
Cuando la actuación suponga la modificación de la superficie útil, el presupuesto protegido se calculará sobre la superficie útil computable resultante de las obras de rehabilitación.
Cuando de una rehabilitación estructural y/o funcional se deriven necesariamente obras en los elementos privativos de las viviendas, podrá incluirse el coste de éstas en el presupuesto protegido de la rehabilitación estructural y/o funcional.
Artículo 45. Límites al presupuesto protegido
Deberá aportarse, previa a la calificación provisional, el presupuesto de las obras desglosado de manera que permita la aplicación de los límites que se regulan en este artículo.
La distribución de los costes correspondientes a honorarios facultativos, tasas, arbitrios, sondeos, excavaciones arqueológicas, ensayos y medidas de seguridad, en las actuaciones de rehabilitación, se realizará de manera proporcional al coste de cada objeto de rehabilitación.
Las limitaciones a los costes de la rehabilitación, a los efectos de la determinación del presupuesto protegido, se establecen en las siguientes cuantías:
1. Rehabilitación de edificios.
a) El 30 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable del edificio, cuando la rehabilitación se refiera a elementos comunes y tenga por objeto la adecuación estructural y/o funcional de éste.
b) El 70 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable del edificio, cuando la rehabilitación afecte a la integridad del edificio, simultaneando las obras de adecuación estructural, funcional y de habitabilidad de las viviendas. En este supuesto, podrán acogerse las actuaciones en edificios afectados por patologías estructurales que podrán incluir las obras complementarias de adecuación funcional y de habitabilidad de las viviendas.
c) El 80 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable del edificio, cuando la rehabilitación afecte a la integridad de éste y se incluya su adquisición.
d) Adecuación de fachadas:
- El 10 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie de la fachada.
- El 20 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie de la fachada, en caso de que la misma se encuentre catalogada o protegida y se realice su rehabilitación integral, entendiendo como tal las obras que garanticen su estabilidad estructural, estanqueidad frente a las humedades de capilaridad y la restauración de elementos singulares de gran valor artístico.
e) Adecuación de cubiertas.
- El 8 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie de la cubierta, en caso de rehabilitación de la misma.
- El 20 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie de la cubierta, en caso de rehabilitación de la misma con intervención sobre elementos estructurales.
Las limitaciones establecidas en fachadas y cubiertas, lo son a efectos de determinar las ayudas específicas que en su caso pudieran corresponder, pero siempre deberán estar dentro de los límites establecidos para la adecuación estructural y funcional del edificio.
2. Rehabilitación de viviendas.
a) El 40 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable de la vivienda.
b) El 80 por 100 módulo de rehabilitación por la superficie útil computable de la vivienda, cuando se incluya la adquisición de la misma para su inmediata rehabilitación. En este caso el precio de adquisición de la vivienda no podrá exceder del 60 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable de la misma, y a los efectos de la financiación cualificada con cargo al Ministerio de Fomento para la adecuación de habitabilidad en concepto de presupuesto protegido, se podrá considerar hasta el 40 por 100 del módulo de rehabilitación, si bien las ayudas de la Generalitat Valenciana lo serán en concepto de rehabilitación de vivienda y de adquisición de la misma, conforme se regula en este decreto.
3. Rehabilitación de equipamientos en Áreas de Rehabilitación e intervenciones en edificios o parte de ellos para implantación de actividades relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación.
La rehabilitación de edificios destinados a equipamiento en las Áreas de Rehabilitación y las intervenciones en edificios o parte de ellos para implantación de actividades relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación, tendrán las siguientes limitaciones del presupuesto protegido:
a) El 70 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable del edificio.
b) En el supuesto de que se incluya la adquisición del edificio, el 80 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable.
4. Adecuación del equipamiento comunitario primario.
El presupuesto protegido quedará definido por el coste real del mismo, y con los siguientes límites:
a) En el supuesto de rehabilitación de edificios dotacionales, el 70 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil computable del edificio.
b) En el supuesto de actuaciones de adecuación de espacios libres e infraestructuras, el 25 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie de la actuación.
Sección Cuarta
De los beneficiarios de las ayudas. Requisitos
para el acceso a la financiación cualificada.
Artículo 46. Beneficiarios de las ayudas
Serán beneficiarios, o perceptores en su caso, de las ayudas los promotores de las actuaciones protegidas de rehabilitación, de conformidad con lo establecido en el presente decreto.
Asimismo, podrán ser beneficiarios, o perceptores en su caso, de las ayudas las comunidades de propietarios cuando promuevan actuaciones de rehabilitación de los elementos comunes del edificio y las Administraciones Públicas, o el órgano competente de la Generalitat Valenciana, cuando promuevan rehabilitaciones de edificios y viviendas.
En todos los casos será perceptor de las ayudas el promotor, con la única excepción de aquellos supuestos en que las actuaciones de rehabilitación se realicen a través de un ente gestor designado al efecto, en cuyo caso, este será el perceptor de dichas ayudas.
Artículo 47. Requisitos para el acceso a la financiación cualificada
Para acceder a la financiación cualificada correspondiente a las actuaciones protegidas en materia de rehabilitación, deberán reunirse los requisitos establecidos con carácter general en el artículo 8.1 del presente decreto con las excepciones que se señalan:
a) Se exceptúa del cumplimiento de dichos requisitos del apartado 1 del citado artículo 8, a las actuaciones de rehabilitación de edificios que se lleven a cabo en Áreas de Rehabilitación y en edificios catalogados, a los solos efectos de percibir las subvenciones para las que no se requiere tener un determinado nivel de ingresos, y que con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana se establecen en el presente decreto.
b) También se exceptúa del cumplimiento de dichos requisitos a las actuaciones de rehabilitación de edificios afectados por patologías derivadas de la utilización del cemento aluminoso, a los solos efectos de percibir las subvenciones que con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana se establecen en el presente decreto.
Sección Quinta
Limitaciones al uso y cesión.
Precios de venta y renta. Garantías.
Artículo 48. Limitaciones al uso y cesión de las viviendas rehabilitadas
1. Limitaciones para las actuaciones de rehabilitación de viviendas realizadas por promotores usuarios.
En el caso de promotores de actuaciones de rehabilitación de viviendas para uso propio que hayan recibido cualquier ayuda económica, las viviendas no podrán ser objeto de cesión intervivos, total o parcialmente, por ningún título, durante el plazo de diez años a partir de la fecha de la calificación definitiva del expediente de rehabilitación, a menos que se reintegre la totalidad del importe percibido incrementado en los intereses legales.
No es aplicable la limitación contemplada en el párrafo anterior, cuando se trate exclusivamente de actuaciones de rehabilitación de fachadas y cubiertas en Áreas de Rehabilitación.
2. Limitaciones para las actuaciones derivadas de la rehabilitación de edificios.
Sólo serán de aplicación las limitaciones respecto a la cesión de la vivienda, señalada en el apartado 1 anterior, cuando el presupuesto protegido que corresponda por la rehabilitación de los elementos comunes del edificio sea superior a 4.000 euros por vivienda.
3. Limitaciones para las actuaciones de rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas:
a) El promotor podrá optar por solicitar la calificación de las viviendas como de nueva construcción acogiéndose al régimen de protección pública, bien con destino a venta o arrendamiento, en cuyo caso se asimilarán a viviendas protegidas o de protección oficial en régimen especial, siéndoles de aplicación a todos los efectos la financiación cualificada y condiciones reguladas en el Real Decreto 1/2002 y el presente decreto para dichas viviendas, sin perjuicio de las subvenciones de rehabilitación que pudiera obtener en caso de encontrarse el edificio catalogado o en el ámbito de un área de rehabilitación.
b) Alternativamente, el promotor podrá optar por la financiación cualificada establecida con carácter general en el presente capítulo para la rehabilitación de edificios, y los adquirentes, en su caso, a la financiación cualificada establecida para la adquisición de viviendas existentes derivadas de actuaciones de rehabilitación, con las condiciones establecidas respecto a la adquisición de viviendas existentes, conforme el capítulo IV de este decreto.
No obstante, cuando las viviendas rehabilitadas lo sean en régimen libre, y vayan a destinarse a arrendamiento, quedarán vinculadas a dicho régimen de uso durante los diez años siguientes a la fecha de la calificación definitiva de rehabilitación.
4. En los supuestos de rehabilitación de equipamientos, los inmuebles sobre los que recaiga la actuación protegida deberán vincularse al destino que motiva la subvención concedida durante un periodo mínimo de diez años.
Artículo 49. Garantías
1. Para garantizar el cumplimiento de lo dispuesto en el artículo anterior, el órgano competente de la administración podrá exigir al beneficiario de las ayudas constancia en el Registro de la Propiedad de las limitaciones establecidas.
2. El cambio de uso, la cesión con anterioridad al vencimiento de los plazos señalados o el incumplimiento de estas condiciones, supondrá la obligación de reintegrar los beneficios económicos percibidos, incrementados con los intereses legales correspondientes, más la sanción que en su caso pudiera establecerse.
3. El promotor acreditará, al finalizar las obras, el coste de la rehabilitación, aportando los justificantes de los gastos que conforman la totalidad del presupuesto protegido.
Sección Sexta
Plazos
Artículo 50. Plazo para la calificación de actuación protegida
No se podrá conceder la calificación de rehabilitación, si no han transcurrido, al menos, quince años desde la fecha del otorgamiento de la última calificación definitiva obtenida por el mismo objeto de rehabilitación, salvo causa excepcional y justificada.
Artículo 51. Plazos para solicitar la financiación cualificada
La solicitud de financiación cualificada para poder optar al préstamo cualificado, a los subsidios y, en su caso, a las subvenciones, establecidas en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y el presente decreto, se realizará simultáneamente a la solicitud de la calificación provisional.
Artículo 52. Plazo para solicitar la calificación de rehabilitación incluyendo la adquisición de la vivienda
Cuando la actuación incluya la adquisición de la vivienda para su inmediata rehabilitación, el plazo máximo para solicitar la calificación provisional será de tres meses desde la fecha del contrato o escritura que justifique la adquisición.
Artículo 53. Plazo para ocupar la vivienda
En el caso de adquisición de una vivienda para su inmediata rehabilitación, el plazo para ocuparla será de tres meses, una vez finalizadas las obras de rehabilitación y obtenida la calificación definitiva.
Artículo 54. Plazos para conceder la calificación
1. El órgano competente deberá expedir la calificación provisional en el plazo máximo de dos meses desde la fecha de la solicitud, entendiéndose estimada en caso de no resolverse la concesión en dicho plazo.
2. Se deberá expedir la calificación definitiva en el plazo máximo de tres meses desde la fecha de su solicitud, entendiéndose desestimada en caso de no resolverse en dicho plazo.
Sección Séptima
Condiciones, características y reconocimiento
de la financiación cualificada con cargo
al Ministerio de Fomento
Artículo 55. Financiación cualificada para la rehabilitación de edificios
La Generalitat Valenciana reconocerá el acceso a la financiación cualificada que se contempla en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, con las siguientes condiciones y características:
1. Características de los préstamos cualificados.
A) Además de las características generales de los préstamos cualificados establecidas en el artículo 5 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, los préstamos cualificados para actuaciones de rehabilitación de edificios tendrán las siguientes:
a) El préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido.
b) El plazo máximo de amortización del préstamo será de veinte años, precedido de un período de carencia cuya duración máxima será de tres años.
B) Podrán obtener préstamo cualificado para financiar la actuación rehabilitadora, calificada como protegida todos los titulares u ocupantes de las viviendas, incluso aquellos que no cumplan el requisito de ingresos familiares.
C) No será objeto de financiación cualificada la rehabilitación de locales, sin perjuicio de la posibilidad de obtención de préstamo cualificado cuando se trate de la rehabilitación de elementos comunes de edificios y los locales participen en los costes de ejecución y de lo establecido en el artículo 35.1.a) del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
2. Subsidiación de los préstamos cualificados.
A) El Ministerio de Fomento subsidiará los préstamos cualificados obtenidos para las actuaciones de rehabilitación de edificios descritas en la Sección Tercera del capítulo V, del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, como sigue:
a) Cuando el titular del préstamo sea el arrendatario, o el propietario de una o varias viviendas en el edificio objeto de rehabilitación, y sus ingresos familiares no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, la subsidiación será del 20 por 100 de la cuota.
b) Cuando el titular del préstamo, sea persona física o jurídica, tuviera una o varias viviendas arrendadas con contrato de arrendamiento vigente sujeto a prórroga forzosa celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos urbanos, no se exigirá el requisito relativo a límite de ingresos familiares y la subsidiación para el arrendador de dichas viviendas será del 20 por 100 de la cuota.
B) La subsidiación establecida en el número anterior de este artículo se aplicará a toda la vida del préstamo, incluyendo el periodo de carencia.
3. Subvenciones.
a) El Ministerio de Fomento subvencionará, con el 10 por 100 del presupuesto protegido, sin que la cuantía resultante pueda superar una media de 1.240 euros por vivienda o local que participe en los costes de ejecución, aquellas actuaciones calificadas protegidas de rehabilitación de un edificio, cuando al menos el 60 por 100 de los titulares de las viviendas, promotores de la rehabilitación, tengan ingresos familiares que no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional y renuncien, en su caso, a la subsidiación del préstamo cualificado. En este caso, también podrán participar de la subvención global indicada todos los demás titulares promotores de la rehabilitación del edificio, con independencia de su nivel de ingresos familiares.
Bajo los mismos supuestos, el citado Ministerio subvencionará a aquellos titulares de las viviendas promotores de la rehabilitación cuyos ingresos familiares no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, con un 15 por 100 adicional de la parte del presupuesto protegido que les corresponda por su cuota de participación en el edificio, con un límite máximo absoluto de 1.860 euros por vivienda, o de 2.170 euros por vivienda si dichos titulares tienen de 65 años en adelante.
Si los titulares a que se refiere el párrafo anterior son propietarios de una o más viviendas del edificio objeto de la rehabilitación, y las tienen arrendadas con contrato de arrendamiento en vigor sujeto a prórroga forzosa, celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la subvención adicional establecida en el párrafo anterior será de un 25 por 100 de la parte del presupuesto protegido que les corresponda por su cuota de participación en el edificio, con un límite absoluto de 2.480 euros por vivienda.
b) Cuando no se cumpla la condición de ingresos familiares de al menos el 60 por 100 de los titulares de las viviendas a que se refiere el apartado anterior, el citado Ministerio subvencionará a los titulares de viviendas, promotores de la rehabilitación del edificio, a los que se refieren los párrafos segundo y tercero del apartado anterior, siempre que sus ingresos familiares no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, con un 25 por 100, o con un 35 por 100, respectivamente, de la parte del presupuesto protegido que les corresponda por su cuota de participación en el edificio, con unos límites absolutos de 3.100 euros, 3.410 euros ó 3.720 euros por vivienda, asimismo, respectivamente.
Artículo 56. Financiación cualificada para la rehabilitación de viviendas
La Generalitat Valenciana, reconocerá el acceso a la financiación cualificada que se contempla en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, con las siguientes condiciones y características:
1. Préstamos cualificados.
Además de las características generales de los préstamos cualificados establecidas en el artículo 5 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, los préstamos cualificados para actuaciones de rehabilitación de edificios y de viviendas tendrán las siguientes:
a) El préstamo cualificado podrá alcanzar la totalidad del presupuesto protegido.
b) El plazo máximo de amortización del préstamo será de diez años más un año de carencia como máximo.
2. Subvenciones.
a) El Ministerio de Fomento subvencionará las obras de adecuación de habitabilidad de una vivienda, calificada protegida, cuando el promotor de las actuaciones tenga unos ingresos familiares no superiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional.
La cuantía de la subvención será del 25 por 100 del presupuesto protegido, con un límite absoluto de 2.480 euros. Cuando la vivienda objeto de rehabilitación se destine a alquiler, no se tendrá en cuenta el límite de ingresos familiares del promotor de la rehabilitación, y el abono de la subvención tendrá lugar una vez que el promotor presente, ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma, el contrato de arrendamiento de la vivienda rehabilitada.
Cuando el titular, ocupante de la vivienda, promotor de su rehabilitación, tenga de 65 años en adelante, el citado porcentaje será del 35 por 100, con un límite absoluto de 3.100 euros.
b) Si la vivienda para la que se obtiene la calificación o la declaración estuviera arrendada con un contrato de arrendamiento en vigor sujeto a prórroga forzosa, celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la cuantía de la subvención será de un 35 por 100 del presupuesto protegido, con un límite absoluto de 3.410 euros. En este caso no se exigirá el límite de ingresos familiares del promotor de la actuación.
c) Cuando la vivienda objeto de la rehabilitación se destine a alquiler, deberá vincularse a dicho régimen de uso durante un período de diez años, y la renta anual máxima inicial por metro cuadrado de superficie útil será el 7 por 100 del precio legal máximo por metro cuadrado de superficie útil de una vivienda protegida en el momento de celebración del contrato de arrendamiento, en la misma localidad o circunscripción territorial. En este supuesto no se tendrá en cuenta el límite de ingresos familiares del promotor de la rehabilitación.
Artículo 57. Financiación cualificada para la rehabilitación de viviendas unifamiliares
Cuando se trate de la rehabilitación de un edificio con una sola vivienda, la Generalitat Valenciana reconocerá el acceso a la financiación cualificada, que se contempla en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, que corresponda a la actuación predominante, bien como rehabilitación de edificio o de vivienda, según las características de las actuaciones, reconociendo la cuantía y condiciones del préstamo cualificado que correspondan y las correspondientes subvenciones para la adecuación estructural y/o funcional y de habitabilidad de la vivienda.
Sección Octava
Áreas de Rehabilitación
Artículo 58. Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada
1. Definición.
Son áreas que por tratarse de zonas o barrios en proceso de degradación sean así declaradas por el Gobierno Valenciano, mediante decreto, a propuesta del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, previo convenio con el Ayuntamiento que corresponda.
2. Contenido de la declaración.
En dicha declaración se delimitará el área urbana afectada, el contenido del acuerdo municipal previamente suscrito con el detalle de las actuaciones a realizar por las administraciones intervinientes, y las medidas de fomento a la iniciativa privada que, en su caso, se contemplen.
3. Criterios para la declaración de Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada.
Los criterios preferentes para la declaración del Área de Rehabilitación Integrada Concertada son los siguientes:
a) Que se refieran a áreas o zonas degradadas o en proceso de degradación, con un interés social que requiera una intervención renovadora integral.
b) Que venga referida a zonas predominantemente de primera residencia, y que tengan un valor histórico significativo.
c) Que dicha área posea un interés urbanístico, arquitectónico y ambiental.
d) Que por parte del municipio se disponga de un planeamiento adecuado para la realización de las actuaciones de renovación urbana, ordenanzas específicas de apoyo y ayudas complementarias a dichas actuaciones, y acuerdos o convenios con otras administraciones públicas para llevar a cabo las actuaciones incluidas en el área.
4. Actuaciones protegidas y ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto.
A) Rehabilitación de la vivienda por el promotor usuario.
Las cuantías de las ayudas son las siguientes:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 10 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 20 por 100 del presupuesto protegido.
- En el supuesto de que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes o mayores de 65 años, los porcentajes anteriores se incrementarán 5 puntos.
B) Rehabilitación de los edificios de viviendas.
a) Podrán optar a una subvención del 10 por 100 del presupuesto protegido, de acuerdo con la cuota de participación que les corresponda, tanto los propietarios de las viviendas como los promotores usuarios de las mismas.
b) Para los promotores usuarios de las viviendas en las que tengan constituido su domicilio habitual y permanente, dicha subvención será la siguiente:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 20 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 30 por 100 del presupuesto protegido.
c) Si la vivienda está arrendada con contrato sujeto a prórroga forzosa, la cuantía de la subvención será del 20 por 100 del presupuesto protegido.
d) En el caso de que la actuación tenga por objeto la adecuación de las fachadas y/o cubiertas podrá optar a las ayudas, en la cuota de participación que corresponda, el promotor de la actuación de rehabilitación, sea cual fuere el régimen de uso de éstas y el nivel de ingresos familiares del beneficiario de las ayudas o de los usuarios de las viviendas, siendo la cuantía de la subvención del 60 por 100 del presupuesto protegido de la fachada y/o cubierta.
Las Comunidades de Propietarios tendrán derecho a la subvención de los gastos justificados en concepto de honorarios de proyecto técnico, ensayos de diagnóstico y medidas de seguridad adoptadas, así como los previstos en concepto de dirección de obra, con una cuantía máxima del 10 por 100 del presupuesto protegido, no siendo acumulable a la regulada en los apartados anteriores. El pago de esta subvención se tramitará tras obtener la calificación provisional.
C) Adquisición e inmediata rehabilitación de vivienda para uso propio.
La actuación de adquisición e inmediata rehabilitación de viviendas requerirá la previa calificación de protegida, de acuerdo con los criterios señalados por este decreto, y las ayudas serán:
a) Para las actuaciones de rehabilitación, las que en su caso correspondan de acuerdo con las establecidas en el apartado 4.1º de este artículo.
b) Para la adquisición, las ayudas se establecen sobre el precio de adquisición, de acuerdo con lo previsto en el artículo 45.2.b) de este decreto.
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del precio de adquisición.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 7,5 por 100 del precio de adquisición.
- En el supuesto de que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes y que la adquisición constituya el primer acceso a la propiedad de una vivienda, o sean mayores de 65 años, o que la vivienda sea adquirida por el arrendatario de la misma con contrato sujeto a prórroga forzosa, los porcentajes anteriores se incrementarán 2,5 puntos.
D) Rehabilitación de vivienda cedida en arrendamiento con prórroga forzosa.
La cuantía de la subvención al propietario será el 20 por 100 del presupuesto protegido.
E) Rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes.
- Con independencia de la opción que adopte el promotor, de acuerdo con lo señalado en el artículo 48.3, la cuantía de la subvención será del 10 por 100 o del 15 por 100, si se destina a venta o arrendamiento respectivamente, del presupuesto protegido que corresponda a los elementos comunes, excluyendo en su caso el presupuesto de las fachadas y/o cubiertas del edificio.
- En el caso de que la actuación incluya la adecuación de las fachadas y/o cubiertas, la cuantía de la subvención será del 60 por 100 del presupuesto protegido de la fachada y/o cubierta.
F) Adecuación de equipamientos e intervenciones en edificios para implantación de actividades relacionadas con las tecnologías de la información y la comunicación.
- Cuando el promotor de las actuaciones sea una entidad sin ánimo de lucro, la cuantía de la subvención será del 25 por 100 del presupuesto protegido.
- Si el promotor es una entidad con ánimo de lucro, la subvención será del 10 por 100 del presupuesto protegido.
- En el caso de que la actuación incluya la adecuación de fachadas y cubiertas, la cuantía de la subvención para éstas será del 60 por 100 del presupuesto protegido de las mismas.
- En todo caso, la suma de las subvenciones anteriores no podrá exceder, cuando se trate de un promotor sin ánimo de lucro, del 25 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil del edificio, y del 10 por 100 del mismo producto, cuando el promotor sea una entidad con ánimo de lucro.
5. Pago fraccionado de las subvenciones.
Cuando se prevea que la duración de las obras objeto de la actuación de rehabilitación vaya a ser superior a un año, las ayudas económicas que conceda la Generalitat Valenciana y que se lleven a cabo en Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada, se podrán fraccionar, en función de la disponibilidad presupuestaria, en dos entregas equivalentes cada una al 50 por 100 del importe total de la subvención, realizándose la primera una vez certificada la ejecución del 50 por 100 de la obra objeto de la actuación, por el director técnico de las mismas. El abono del resto se efectuará tras la concesión de la calificación definitiva.
En el supuesto de que la duración de las obras sea inferior al año, la concesión de la subvención se realizará una vez concedida la calificación definitiva.
Artículo 59. Otras Áreas de Rehabilitación
1. Definición.
Son aquellas áreas urbanas centrales o periféricas, que disponiendo de un programa de actuación municipal en el que se contemplen incentivos a la iniciativa privada para la conservación, renovación y mejora del patrimonio residencial y del planeamiento adecuado, sean así declaradas por resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, a petición motivada del Ayuntamiento.
Dichas Áreas de Rehabilitación tendrán la vigencia limitada al presente Plan de Vivienda 2002-2005, sin perjuicio de que pueda prorrogarse su período de vigencia mediante Resolución del director general de Arquitectura y Vivienda.
En todo caso, los bienes de interés cultural con la clasificación de Conjuntos Históricos de la Comunidad Valenciana, declarados como tales de acuerdo con la definición del artículo 26.1.A).b de la Ley 4/1998, de Patrimonio Cultural Valenciano, que dispongan de Plan Especial de Protección o Plan de Reforma Interior, tendrán la consideración de Área de Rehabilitación en Centros Históricos a los efectos del presente artículo.
Del mismo modo, tendrán la consideración de Área de Rehabilitación en Entorno de Monumentos aquellas zonas delimitadas por los Planes Especiales de protección de los Entornos de los Monumentos declarados Bienes de Interés Cultural de acuerdo con la definición del artículo 26.1.A) a. de la mencionada Ley 4/1998.
2. Son criterios para la declaración de las Áreas de Rehabilitación Urbano-periféricas:
a) Que la zona se encuentre situada en la periferia de las ciudades de la Comunidad Valenciana o en zonas degradadas con marcado interés social.
b) Que se refiera a zonas destinadas a primera residencia.
c) Que la mayoría de los edificios de su ámbito hayan sido construidos entre los años 1940 y 1970.
d) Que haya importantes carencias de equipamientos.
e) Que la población de la zona a rehabilitar esté constituida principalmente por familias con escasos recursos económicos.
f) Que concurran otras circunstancias de carácter social que aconsejen una actuación renovadora.
3. Son criterios preferentes para la declaración de Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos:
a) Que la zona posea interés histórico, urbanístico, arquitectónico y ambiental, o que esté declarada o incoada como Bien de Interés Cultural con la clasificación de Conjunto Histórico.
b) Que por parte del Ayuntamiento se disponga de Plan Especial de Protección, Plan de Reforma Interior o planeamiento adecuado.
c) Que se trate de los cascos antiguos de municipios o núcleos de población de menos de 2.000 habitantes.
d) Que concurran otras circunstancias de carácter social que aconsejen una actuación renovadora.
4. Son criterios preferentes para la declaración de Áreas de Rehabilitación en Entorno de Monumentos:
a) Que en la zona exista un bien inmueble declarado como Bien de Interés Cultural con la clasificación de Monumento.
b) Que por parte del Ayuntamiento se disponga de Plan Especial, aprobado definitivamente, de Protección del entorno del mismo adaptado a la Ley 4/1998.
5. Declaración.
La declaración de Áreas de Rehabilitación Urbano-periféricas, en Centros Históricos o en Entorno de Monumentos se realizará mediante resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, salvo que se trate de Bienes de Interés Cultural declarados que dispongan de planeamiento específico de protección o reforma interior, cuya declaración como Área de Rehabilitación surte efectos desde la entrada en vigor del presente decreto.
A las Áreas de Rehabilitación así declaradas les será de aplicación el régimen de ayudas previsto en este artículo para las actuaciones de promoción privada, pudiendo determinarse en las correspondientes Resoluciones de declaración, y en función de sus características, las ayudas a las actuaciones directas a realizar por iniciativa municipal.
En la declaración de Áreas de Rehabilitación Urbano-periféricas se podrá establecer que le son de aplicación, a todos o algunos de los edificios incluidos en ellas, las ayudas que se regulan en este artículo para las actuaciones de fachadas y cubiertas, en función de su interés arquitectónico o ambiental y la necesidad social.
6. Actuaciones protegidas y ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto.
A) Rehabilitación de la vivienda.
Las cuantías de las ayudas son las siguientes:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 10 por 100 del presupuesto protegido.
- En el supuesto que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes o mayores de 65 años, los porcentajes anteriores se incrementarán en 5 puntos porcentuales.
B) Rehabilitación de los edificios de viviendas.
a) Para los promotores usuarios de las viviendas en las que tengan constituido su domicilio habitual y permanente, dicha subvención será la siguiente:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 15 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 25 por 100 del presupuesto protegido.
b) Si la vivienda está arrendada con contrato sujeto a prórroga forzosa, el 20 por 100 del presupuesto protegido.
c) En el caso de que la actuación tenga por objeto la adecuación de las fachadas y/o cubiertas, podrá optar a las ayudas, en la cuota de participación que corresponda, el promotor de la actuación de rehabilitación, sea cual fuere el régimen de uso de las viviendas y el nivel de ingresos familiares del beneficiario de las ayudas o de los usuarios de estas.
En las Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos y Entorno de Monumentos, la cuantía de la subvención será del 60 por 100 del presupuesto protegido de la fachada y/o cubierta. Esta misma subvención se aplicará a aquellos edificios sitos en Áreas de Rehabilitación urbano-periféricas cuando así se determine en su correspondiente declaración.
C) Adquisición e inmediata rehabilitación de vivienda para uso propio.
La actuación de adquisición e inmediata rehabilitación de viviendas requerirá la previa calificación de protegida, de acuerdo con los criterios señalados por este decreto, y las ayudas serán:
a) Para las actuaciones de rehabilitación, las que en su caso correspondan de acuerdo con las establecidas en el apartado 6.A de este artículo.
b) Para la adquisición, las ayudas se establecen sobre el precio de adquisición, de acuerdo con lo previsto en el artículo 45.2.b) de este decreto:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del precio de adquisición.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 7,5 por 100 del precio de adquisición.
- En el supuesto de que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes y la adquisición constituya el primer acceso a la propiedad de una vivienda, o sean mayores de 65 años, o que la vivienda sea adquirida por el arrendatario de la misma con contrato sujeto a prórroga forzosa, los porcentajes anteriores se incrementarán 2,5 puntos.
D) Rehabilitación de vivienda cedida en arrendamiento con prórroga forzosa.
La cuantía de la subvención al propietario será el 20 por 100 del presupuesto protegido.
E) Rehabilitación de edificio completo para venta o arrendamiento de las viviendas resultantes.
Con independencia de la opción que adopte el promotor de acuerdo con lo señalado en el artículo 48.3 de este decreto, la cuantía de la subvención será del 5 por 100 o del 10 por 100, si se destina a venta o arrendamiento respectivamente, del presupuesto protegido que corresponda a los elementos comunes, excluyendo en su caso el presupuesto de las fachadas y/o cubiertas del edificio.
En las Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos y Entorno de Monumentos, cuando la actuación incluya la adecuación de las fachadas y/o cubiertas, la cuantía de la subvención será del 60 por 100 del presupuesto protegido de la fachada y/o cubierta. Esta misma subvención se aplicará a aquellos edificios sitos en Áreas de Rehabilitación urbano-periféricas cuando así se determine en su correspondiente declaración.
F) Adecuación de equipamientos.
Cuando el promotor de las actuaciones sea una entidad sin ánimo de lucro, la cuantía de la subvención será del 25 por 100 del presupuesto protegido.
Si el promotor es una entidad con ánimo de lucro, la subvención será del 10 por 100 del presupuesto protegido.
En el caso de que la actuación incluya la adecuación de fachadas y cubiertas, la cuantía de la subvención para éstas será del 60 por 100 del presupuesto protegido de las mismas.
En todo caso, la suma de las subvenciones anteriores no podrá exceder, cuando se trate de un promotor sin ánimo de lucro, del 25 por 100 del módulo de rehabilitación por la superficie útil del edificio, y del 10 por 100 del mismo producto, cuando el promotor sea una entidad con ánimo de lucro.
G) Adecuación de equipamiento comunitario primario.
La cuantía de la subvención para estas actuaciones será del 40 por 100 del presupuesto protegido, siempre que medie resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, previa convocatoria establecida al efecto.
Sección Novena
Otras actuaciones de protección preferente en rehabilitación
Artículo 60. En zonas rurales
1. Son las actuaciones de rehabilitación en edificios o viviendas situadas en municipios o núcleos de población que no excedan de 2.000 habitantes.
Con independencia de lo regulado en el presente artículo, los cascos antiguos de los municipios o núcleos de población de menos de 2.000 habitantes, podrán ser declarados Áreas de Rehabilitación a los efectos previstos en el artículo 59, siéndoles de aplicación a dichos ámbitos el régimen de ayudas previsto en la Sección Octava de este decreto.
2. Actuaciones protegidas y ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto.
A) Rehabilitación de la vivienda.
Las cuantías de las ayudas son las siguientes:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 2,5 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del presupuesto protegido.
- En el supuesto de que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes o mayores de 65 años, los porcentajes anteriores se incrementarán en 2,5 puntos.
B) Rehabilitación de los elementos comunes de los edificios de viviendas.
Las subvenciones para los promotores usuarios de las viviendas en las que tengan constituido su domicilio habitual y permanente son las siguientes:
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del presupuesto protegido.
- Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 10 por 100 del presupuesto protegido.
C) Adquisición e inmediata rehabilitación de vivienda para uso propio.
La actuación de adquisición e inmediata rehabilitación de viviendas requerirá la previa calificación de protegida, de acuerdo con los criterios señalados por este decreto, y las ayudas serán:
a) Para las actuaciones de rehabilitación, las que en su caso correspondan de acuerdo con las establecidas en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
b) Para la adquisición, las ayudas se establecen sobre el precio de adquisición, de acuerdo con lo previsto en el artículo 45.2.b) de este decreto.
- Cuando los ingresos familiares ponderados del beneficiario no excedan de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 2,5 por 100 del precio de adquisición.
.Cuando no excedan de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 5 por 100 del precio de adquisición.
- En el supuesto de que los beneficiarios de las ayudas sean jóvenes y la adquisición constituya el primer acceso a la propiedad de una vivienda, o sean mayores de 65 años, o que la vivienda sea adquirida por el arrendatario de la misma con contrato sujeto a prórroga forzosa, los porcentajes anteriores se incrementarán 2,5 puntos porcentuales.
Artículo 61. Edificios catalogados
1. Se consideran edificios catalogados, a los efectos del presente decreto, los que figuren en el Inventario General del Patrimonio Cultural, regulado en la Ley 4/1998, del Patrimonio Cultural Valenciano o, en su caso, los que dentro del planeamiento aprobado tengan algún nivel de protección.
2. Actuaciones protegidas y ayudas.
a) El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto.
b) Rehabilitación de los elementos comunes de los edificios de viviendas.
Podrán optar a una subvención del 10 por 100 del presupuesto protegido, tanto los propietarios de las viviendas como los promotores usuarios de las mismas, de acuerdo con la cuota de participación que les corresponda, independientemente del nivel de ingresos.
Para los propietarios de los locales comerciales, la cuantía de dicha ayuda será el 5 por 100 del presupuesto protegido.
Sección Décima
Edificios con patologías estructurales
Artículo 62. Edificios afectados por patologías estructurales derivadas del uso de cemento aluminoso
1. Definición.
Son las actuaciones de rehabilitación que tengan por objeto la adecuación estructural en edificios de viviendas de promoción privada construidos entre 1950 y 1980, ambos inclusive, cuando exista riesgo estructural producido por la utilización de cemento aluminoso.
Para calificar como protegida la actuación, deberá acreditarse la existencia de deterioro estructural mediante un informe de inspección de la estructura del edificio. El contenido de dicho informe deberá ajustarse a las condiciones técnicas establecidas en el Convenio suscrito entre la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes y el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana, u otros convenios similares que se establezcan. El coste de los informes será a cargo de la Generalitat Valenciana, siempre que vayan referidos a edificios de viviendas construidos en el citado periodo.
2. Ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto:
A) Ayudas a la rehabilitación por adecuación estructural derivada de la utilización de cemento aluminoso en los edificios de viviendas.
a) Subvenciones a la Comunidad de Propietarios.
Las Comunidades de Propietarios tendrán derecho a la subvención de los gastos justificados en concepto de honorarios de proyecto técnico, ensayos de diagnóstico y medidas de seguridad adoptadas, así como los previstos en concepto de dirección de obra, con un máximo del 10 por 100 del presupuesto protegido, que no será acumulable a las que se establecen en el apartado siguiente. El pago de esta subvención se tramitará tras obtener la calificación provisional.
b) Subvenciones personales.
- Si los ingresos familiares del beneficiario exceden de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 20 por 100 presupuesto protegido.
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 30 por 100 presupuesto protegido.
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 40 por 100 del presupuesto protegido.
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 50 por 100 del presupuesto protegido.
- En locales comerciales, el 10 por 100 del presupuesto protegido.
B) Las ayudas que, para el caso de promotores con escasos recursos, en las condiciones establecidas, se contemplan en la Sección Undécima de este capítulo.
3. Pago fraccionado de las ayudas.
El pago de las subvenciones personales se realizará en dos entregas: una del 50 por 100 del importe total de la subvención, una vez certificada la ejecución del 50 por 100 de la obra objeto de la actuación, por el director técnico de las mismas. El abono del importe restante se realizará una vez concedida la calificación definitiva.
Artículo 63. Edificios afectados por patologías estructurales
1. Definición.
Son las actuaciones de rehabilitación que tengan por objeto la adecuación estructural en edificios de viviendas de promoción privada, cuando exista riesgo estructural.
2. Ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
El órgano competente de la Generalitat Valenciana reconocerá, para las actuaciones que se señalan a continuación, el acceso a la financiación cualificada que se contempla en la Sección Séptima de este capítulo con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, y las subvenciones que se regulan en el presente artículo con cargo a sus propios fondos, siempre que las mismas y sus beneficiarios reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto y la vivienda constituya el domicilio habitual y permanente de los promotores.
La cuantía de la subvención será:
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 10 por 100 presupuesto protegido.
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 20 por 100 del presupuesto protegido.
- Si los ingresos familiares del beneficiario no exceden de 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, el 30 por 100 del presupuesto protegido.
Sección Undécima
Rehabilitación de edificios y viviendas habitados
por usuarios con escasos recursos económicos
Artículo 64. Objeto de las actuaciones y criterios generales
1. Podrán acceder a la financiación cualificada que se regula en la presente Sección, los promotores de las actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas habitados por usuarios con escasos recursos económicos.
A estos efectos, podrán ser promotores de las actuaciones los usuarios de las viviendas, a título individual o agrupados en Comunidades de Propietarios. Cuando concurran especiales circunstancias de precariedad socio-económica que dificulten la organización de los usuarios y el debido impulso y gestión de las actuaciones rehabilitadoras por sí mismos, la administración pública podrá actuar subsidiariamente como promotora de las mismas, bien directamente o a través de un ente gestor al que se le encomiende esta función.
2. Las actuaciones tendrán por objeto la rehabilitación de los edificios que se encuentren afectados por un deterioro estructural, por patologías derivadas de la utilización de cemento aluminoso, o por una grave inadecuación funcional, así como la realización de las obras complementarias dirigidas a obtener la adecuación de habitabilidad de las viviendas.
3. Las subvenciones establecidas en esta Sección podrán fraccionarse, en función de las disponibilidades presupuestarias, en dos entregas equivalentes cada una al 50 por 100 del importe total de la subvención, realizándose la primera una vez certificada la ejecución del 50 por 100 de la obra objeto de la actuación, por el director técnico de las mismas. El abono del resto se efectuará tras la concesión de la calificación definitiva.
Artículo 65. Actuaciones promovidas directamente por usuarios con escasos recursos económicos
1. Son condiciones para acceder a la financiación cualificada regulada en el presente artículo, las siguientes:
a) Que los usuarios promotores de la rehabilitación tengan constituido su domicilio habitual y permanente en el edificio o vivienda objeto de la rehabilitación durante al menos los dos últimos años.
b) Que no dispongan de ninguna otra propiedad susceptible de ser utilizada como vivienda.
c) Que sus ingresos familiares sean inferiores a una vez el salario mínimo interprofesional, o si lo superasen, a 0,25 veces el salario mínimo interprofesional por cada miembro de la unidad familiar.
d) Que se cumplan las condiciones establecidas en el presente decreto para la calificación de actuación protegida.
2. Los promotores usuarios que reúnan las condiciones señaladas en el número anterior y demás requisitos exigibles de este decreto, podrán acceder al siguiente sistema de ayudas:
a) Con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento.
- Derecho a acceder al préstamo cualificado en las condiciones establecidas en la Sección Séptima de este capítulo.
- Por la participación en la rehabilitación del edificio, una subvención del 25 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 3.100 euros, o de 3.410 euros si el promotor tiene más de 65 años.
- Por la rehabilitación de su vivienda, una subvención del 25 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 2.480 euros, o de un 35 por 100 con un límite máximo de 3.100 euros si el promotor tiene más de 65 años.
b) Con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconocerá, con cargo a sus presupuestos, una ayuda que sumada a la anterior no podrá exceder del 100 por 100 del presupuesto protegido ni, en cualquier caso, de los siguientes límites:
- 10.000 euros por vivienda, para obras que tengan por objeto la adecuación estructural y/o funcional del edificio.
- 6.000 euros por vivienda, para obras que tengan por objeto la adecuación de habitabilidad de la vivienda.
- 16.000 euros por vivienda, para obras en las que se simultanee la adecuación estructural y funcional del edificio con la de habitabilidad de la vivienda.
Artículo 66. Actuaciones promovidas por la administración pública
1. Podrá optar a la financiación cualificada regulada en el presente artículo el promotor subsidiario de la rehabilitación, es decir, la administración pública.
Cuando se trate de viviendas de promoción pública que hubieran pertenecido al parque de viviendas de la Generalitat Valenciana las actuaciones podrán llevarse a cabo por la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, bien directamente o a través del Instituto Valenciano de la Vivienda SA., mediante el procedimiento y con las ayudas establecidas en los apartados siguientes del presente artículo.
2. La actuación subsidiaria de la administración pública, directamente o a través de un ente gestor designado por ésta, requerirá la resolución favorable del director general de Arquitectura y Vivienda, previo Acuerdo con el Ayuntamiento del municipio donde radique la actuación. En dicho Acuerdo se concretarán las aportaciones financieras, los compromisos de las Administraciones interesadas y las fórmulas especificas de seguimiento para la liquidación efectiva de las ayudas económicas.
El Ayuntamiento interesado remitirá previamente una Memoria-Programa donde se recojan, al menos, las correspondientes delimitaciones geográficas, los elementos sociológicos, técnicos y económicos esenciales de las actuaciones rehabilitadoras previstas y su programación, en especial la estimación de los costes, y se justifique la viabilidad financiera de la operación.
Cuando debido al elevado número de viviendas afectadas o a las especiales circunstancias de precariedad social no puedan acreditarse de manera individualizada los ingresos y otros requisitos de los usuarios, el organismo que promueva las actuaciones podrá acreditarlas mediante un Informe socioeconómico de los Servicios Sociales municipales relativo a la situación de cada unidad familiar usuaria de las viviendas que constituyen la actuación. Dicho informe justificará la necesidad social de la misma y será sustitutivo de la acreditación individualizada de los ingresos familiares de los usuarios o propietarios de las viviendas. Excepcionalmente, cuando por parte del Ayuntamiento que deba emitir el informe se justifique suficientemente la imposibilidad de acreditar la situación de cada unidad familiar usuaria, podrá aportarse un informe socioeconómico general del barrio o grupo de viviendas, elaborado por sus servicios sociales.
3. El promotor de la actuación podrá acceder al siguiente sistema de ayudas:
a) Con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento.
- Derecho a acceder al préstamo cualificado en las condiciones establecidas en la Sección Séptima de este capítulo.
- Por la rehabilitación del edificio, una subvención del 10 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 1.240 euros por vivienda. A esta cuantía se añadirá un 15 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 1.860 euros por cada vivienda cuyos usuarios hayan acreditado tener ingresos familiares inferiores a 3,5 veces el salario mínimo interprofesional, o con un límite máximo de 2.170 euros cuando, con dichos ingresos, tuviesen más de 65 años de edad.
- Cuando se aporte informe socioeconómico sustitutivo de la acreditación individualizada, la cuantía de la subvención se extenderá a la totalidad de las viviendas, siendo de 25 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 3.100 euros por vivienda, o de 3.410 por cada vivienda cuyos usuarios tengan más de 65 años de edad.
- Por la rehabilitación de las viviendas, una subvención del 25 por 100 del presupuesto protegido con un límite máximo de 2.480 euros por vivienda, o de un 35 por 100 con un límite máximo de 3.100 euros por cada vivienda cuyos usuarios tengan más de 65 años de edad.
- Cuando se aporte informe socioeconómico sustitutivo de la acreditación individualizada, la cuantía de la subvención se extenderá a la totalidad de las viviendas.
b) Con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconocerá, con cargo a sus presupuestos, una ayuda que sumada a la anterior no podrá exceder del 100 por 100 del presupuesto protegido.
Artículo 67. Áreas de Rehabilitación a los efectos del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero
1. Cuando las actuaciones determinadas en el artículo anterior tengan por objeto la rehabilitación integral de múltiples bloques de viviendas en proceso de degradación situados preferentemente en la periferia de las ciudades, formando grupos urbanos o barrios de diseño unitario claramente delimitados, podrán ser declarados Áreas de Rehabilitación a los efectos de los artículos 29 y 30 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
Dicha declaración será acordada mediante Resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, previo acuerdo con el municipio afectado.
En dichas áreas podrán ser protegidas las operaciones de rehabilitación de edificios y viviendas, incluyendo, si fuera necesario, la ejecución de la urbanización o reurbanización del ámbito considerado, comprendiendo, en su caso, las obras de demolición.
El promotor de la actuación o ente gestor designado para llevar a cabo las actuaciones, aportará a la Dirección General de Arquitectura y Vivienda, una Memoria-Programa, donde se recojan, al menos, las correspondientes delimitaciones geográficas, los elementos sociológicos, técnicos y económicos esenciales de las actuaciones rehabilitadoras previstas y su programación, en especial la estimación de los costes, y se justifique la viabilidad financiera de la operación. En particular, deberán aportarse desglosados los presupuestos correspondientes a los párrafos a) y b) del artículo 30.1. del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
2. La financiación cualificada será otorgada al promotor de las actuaciones o al ente gestor con personalidad jurídica propia al que se hubieran atribuido la realización de las obras, y requerirá un acuerdo individualizado para cada área y dentro del número de objetivos y del volumen de recursos estatales convenidos, en el ámbito de la Comisión Bilateral de Seguimiento a la que se refiere el artículo 43.d), del Real Decreto 1/2002, concretándose, asimismo, las aportaciones financieras, los compromisos de las Administraciones interesadas y las fórmulas específicas de seguimiento para la liquidación efectiva de la subvención.
La suscripción de dicho acuerdo comportará la posibilidad de que se exima al promotor de las actuaciones incluidas en el área de cumplir las limitaciones establecidas en el presente capítulo relativas a metros cuadrados computables a efectos de cálculo del presupuesto protegido, ingresos familiares de los usuarios de las viviendas y antigüedad mínima de los edificios y viviendas.
La financiación será la siguiente:
a) Con cargo a los presupuestos de Ministerio de Fomento.
- Préstamo cualificado con las características y condiciones establecidas en el artículo 33.1 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
- Una subvención del 40 por 100 del presupuesto protegido de la rehabilitación de los edificios y viviendas, sin que pueda exceder de 4.000 euros por vivienda.
- Una subvención del 25 por 100 del coste de las obras de urbanización y reurbanización, incluyendo en su caso las obras de demolición necesarias, sin que la cuantía resultante pueda exceder del 25 por 100 de la cuantía total determinada en el párrafo anterior.
Dichas subvenciones podrán ser abonadas fraccionadamente en función del desarrollo de las correspondientes actuaciones y de las disponibilidades presupuestarias.
b) Con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana.
La Generalitat Valenciana reconocerá, con cargo a sus presupuestos, una ayuda que sumada a la anterior no podrá exceder del 100 por 100 del presupuesto protegido.
3. Respecto a lo no contemplado en el presente artículo, se estará a lo dispuesto en los artículos 29, 30 y concordantes, del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
Sección Duodécima
Actuaciones de rehabilitación fuera de los ámbitos anteriores
Artículo 68. Rehabilitación de edificios
Las actuaciones de rehabilitación de edificios de viviendas que no se encuentren en las situaciones o ámbitos expresamente contemplados en este decreto, podrán optar a la financiación cualificada establecida en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
Artículo 69. Rehabilitación de viviendas
Las actuaciones de rehabilitación de viviendas que no se encuentren expresamente contempladas en las situaciones o ámbitos recogidos en el presente decreto, no podrán optar a la financiación cualificada prevista en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, excepto cuando se trate de la adaptación de la vivienda a personas con minusvalías.
Podrán obtener, no obstante, la calificación de actuación protegida a otros efectos, siempre que los ingresos familiares de los beneficiarios no excedan de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
Capítulo VI
Actuaciones arqueológicas
Artículo 70. Objeto de la actuación protegida
Podrán disfrutar de ayuda económica de la Generalitat Valenciana, en los términos que establece el presente capítulo, las actuaciones que tengan por objeto la remoción del subsuelo dentro de las Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada u otras Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos declarados, cuando aquélla constituya una exigencia previa a la obtención de licencia para la construcción de edificios de nueva planta de viviendas de protección pública, determinada por razones o fines arqueológicos o paleontológicos.
Artículo 71. Beneficiarios
1. Podrán ser beneficiarios de las presentes ayudas las personas físicas o jurídicas de naturaleza estrictamente privada que actúen como promotores de viviendas de nueva construcción de protección pública, en cualquiera de sus modalidades, con destino a su venta o cesión en arrendamiento.
2. Se excluyen expresamente de estas ayudas las actuaciones de promoción de viviendas de nueva construcción de protección pública o en cualquier otro régimen que fuesen promovidas directamente por las administraciones territoriales o empresas en que aquellas ostenten, directa o indirectamente, una participación única o mayoritaria.
Artículo 72. Condiciones de la actuación
1. La actuación podrá consistir en la prospección, sondeo o seguimiento arqueológico del subsuelo de los terrenos destinados a la nueva construcción o su excavación intensiva, en los términos que determine la Conselleria de Cultura y Educación a la vista del estudio previo arqueológico o paleontológico presentado por el promotor.
2. En cualquier caso, la actuación arqueológica se sujetará a las disposiciones de la Conselleria de Cultura y Educación, por las que se regula la concesión de autorizaciones para la realización de actividades arqueológicas o paleontológicas en la Comunidad Valenciana.
Tanto la elaboración del estudio previo, como de los proyectos de actuación arqueológica como la emisión del informe preliminar, la redacción de la memoria científica, los honorarios que se devenguen con este motivo y los derivados de la intervención profesional integrarán el coste de la actuación a efectos de la determinación de la subvención que corresponda.
Artículo 73. Cuantía de la subvención
1. La cuantía de la subvención, que no podrá exceder del coste real de las excavaciones arqueológicas, a percibir por los promotores de las mismas que reúnan las condiciones establecidas en el presente capítulo, dependerá de la intensidad de la actuación de remoción del subsuelo que deba llevarse a cabo con motivo del cumplimiento de la normativa urbanística y patrimonial de aplicación al caso concreto.
a) En el caso de prospección o sondeo:
El importe de la subvención será equivalente a un 6 por 100 del módulo de rehabilitación vigente por la superficie edificable del solar.
b) En el caso de excavación:
El importe de la subvención será equivalente a un al 12 por 100 del módulo de rehabilitación vigente por la superficie edificable del solar.
2. Las expresadas cuantías no tendrán carácter acumulativo. De tal forma que si hubieran de sucederse las actuaciones de prospección o sondeo y excavación, se concederá únicamente el importe correspondiente a esta última.
3. A los solos efectos de las ayudas económicas que regula el presente decreto, se considerará como protegida la prospección o sondeo no superficial que fuese acompañada de movimiento de tierras y viniese así definido en el informe previo emitido al efecto por el servicio municipal competente.
Artículo 74. Concesión de la subvención
El derecho a la subvención se declarará simultáneamente a la calificación provisional de la actuación principal y su abono se llevará a cabo con sujeción al mismo régimen que corresponda a la subvención de aquella actuación.
No obstante, si en el momento en que se aporte la documentación exigible no existiera crédito presupuestario, el Servicio Territorial resolverá a los solos efectos de declarar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la legislación vigente, condicionándose la concesión y abono de la subvención al momento en que dicha cobertura presupuestaria exista.
Capítulo VII
Actuaciones en materia de financiación conjunta
de viviendas de promoción pública
Artículo 75. Cofinanciación de viviendas de promoción pública
1. Se podrán calificar de promoción pública, las viviendas existentes adquiridas por los entes locales, sus organismos autónomos o Patronatos, empresas de capital íntegramente público, así como por las organizaciones sin ánimo de lucro, para destinarlas en arrendamiento o cualquier otra forma de cesión a unidades familiares o de convivencia cuyos ingresos anuales corregidos no excedan de una vez el salario mínimo interprofesional, siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) La superficie máxima protegida de la vivienda no podrá exceder de 90 metros cuadrados útiles, con la salvedad prevista en este decreto para las familias numerosas.
b) El precio de adquisición de la vivienda no podrá ser superior al señalado en el presente decreto como precio máximo de venta de las viviendas existentes, en la zona en la que se ubique la vivienda.
c) La renta anual del arrendamiento, en su caso, no podrá exceder del 3 por 100 del precio de adquisición de la vivienda.
d) La vivienda deberá quedar vinculada al régimen de uso de arrendamiento o cesión durante un periodo mínimo de diez años, extremo que se hará constar expresamente en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal, así como el derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat Valenciana.
2. La Generalitat Valenciana reconocerá para estas actuaciones el acceso a la financiación cualificada, consistente en una subvención del 30 por 100 del coste de adquisición, con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento y otra subvención de igual cuantía con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana. A estos efectos el precio máximo computable será igual al 85 por 100 del precio básico a nivel nacional vigente en el momento de la adquisición.
3. Será competencia del director general de Arquitectura y Vivienda el reconocimiento de las ayudas a las actuaciones contempladas en el presente artículo, así como el establecimiento de los criterios de control y seguimiento de este tipo de actuaciones.
Capítulo VIII
Actuaciones protegidas en materia de suelo
Artículo 76. Financiación cualificada
La Generalitat Valenciana reconocerá el derecho a la financiación cualificada de las actuaciones protegidas en las condiciones establecidas por el capítulo VI del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, de acuerdo con los objetivos pactados, en su caso, en el Convenio Marco, para el periodo 2002-2005, entre el Ministerio de Fomento y la Generalitat Valenciana.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. Suscripción de convenios
Se autoriza al conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes para suscribir los convenios con otras administraciones y con entidades públicas o privadas que sean necesarios para la aplicación de este decreto.
Segunda. Supletoriedad del Real Decreto 1/2002
En lo no previsto en este decreto se estará a lo dispuesto en el Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y demás disposiciones concordantes.
Tercera. Ley de Arrendamientos Urbanos
Las personas que, en aplicación de lo que establece la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se vean privadas del derecho a la subrogación "mortis causa" que les reconocía el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por el Decreto 4.104/1964, de 24 de diciembre, siempre que reúnan los requisitos establecidos en el presente decreto, tendrán prioridad para la obtención de las ayudas.
Cuarta. Ley de Tasas
Serán aplicables a las viviendas protegidas las tasas establecidas para las viviendas de protección oficial por la Ley de Tasas vigente.
A estos efectos, las alusiones al módulo "M" se entenderán referidas al módulo de venta de la zona que corresponda de acuerdo con lo regulado por este decreto.
Quinta. Información a facilitar por las entidades de crédito
De conformidad con los convenios, formalizados y a formalizar, entre el Ministerio de Fomento y las entidades de crédito, acogidos al Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, las entidades de crédito deberán notificar a la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes la formalización, disposición y subrogación de préstamos, con o sin subsidio, al amparo de los citados convenios.
Asimismo, la Dirección General de Arquitectura y Vivienda podrá recabar cuanta información considere oportuna de las entidades de crédito, a efectos de control y seguimiento de los programas de financiación.
Sexta. Viviendas protegidas. Regulación
En tanto no se regule por la Generalitat Valenciana la normativa específica para las viviendas protegidas, les será aplicable el Real Decreto Ley 31/78, de 31 de octubre, el Real Decreto 3.148/78, de 10 de noviembre, y demás disposiciones que, dentro del marco competencial, desarrollan y regulan las viviendas de protección oficial.
Séptima. Silencio administrativo en la solicitud de ayudas
Transcurridos seis meses desde la solicitud de las ayudas sin que se haya emitido la correspondiente resolución por parte de los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda, el silencio deberá entenderse en sentido desestimatorio.
Octava. Orden de tramitación
Mediante Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se regulará el procedimiento para la obtención de financiación cualificada y la tramitación, concesión y posterior pago de las ayudas a las que se refiere el Real Decreto 1/2002 y este decreto.
En tanto no se publique la Orden desarrollando el presente decreto, a que se refiere el párrafo anterior, seguirá en vigor la Orden de 18 de diciembre de 1998, del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, en todo en lo que no se oponga a este decreto.
Novena. Medidas excepcionales
A propuesta del director general de Arquitectura y Vivienda, y siempre sobre la base de los informes técnicos que correspondan, el conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, mediante Resolución expresa, podrá adoptar medidas excepcionales, cuando las especiales circunstancias de carácter social o por razones de urgencia, que afecten a los edificios de viviendas, a las viviendas y a sus ocupantes, así lo requieran, incluso la descalificación de las viviendas de protección oficial de promoción pública y la determinación de la calificación que fuera procedente.
Décima. Justificación de ingresos
En tanto no se haga efectivo el marco de colaboración con la Agencia Estatal de Administración Tributaria y otras Administraciones Públicas, la administración competente podrá exigir a los interesados la siguiente documentación:
1. Contribuyentes obligados a presentar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: deberán aportar dicha declaración.
2. Contribuyentes no obligados a presentar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que hayan solicitado devolución a la Agencia Estatal de la administración Tributaria: deberán aportar la notificación-liquidación que ésta les notifica.
3. Contribuyentes no obligados a presentar declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y que no hayan solicitado devolución a la Agencia Estatal de la administración Tributaria, deberán aportar:
a) Vida laboral
b) Certificado de la empresa o empresas en las que haya figurado de alta durante el ejercicio a computar, así como las nóminas y contrato/s de trabajo correspondientes al citado ejercicio
c) Declaración sobre ingresos familiares, modelo 70.000.
d) Libro de familia.
e) En el supuesto que existan minusválidos en la unidad familiar, se aportará certificado oficial acreditativo de la minusvalía y del grado de la misma.
f) Certificados bancarios relativos a los rendimientos de capital mobiliario.
g) En los casos que proceda, certificados de pensiones del Instituto Nacional de la Seguridad Social y del Instituto Nacional de Empleo u órgano competente en la Comunidad Autónoma Valenciana.
h) Si el interesado dispone del mismo, certificado de imputaciones emitido por la Agencia Estatal de la administración Tributaria.
Undécima. Prohibición de descalificación voluntaria
La prohibición de descalificación voluntaria durante el plazo de quince años, que establece el artículo 14.5 de este decreto será también aplicable a las viviendas acogidas a planes anteriores, en los mismos términos que contempla la citada disposición.
Duodécima. Instrumentación de medidas para el abono de las subvenciones de la Generalitat Valenciana
La Generalitat Valenciana podrá instrumentar medidas para el abono de las subvenciones con cargo a sus presupuestos mediante la suscripción de convenios con las entidades de crédito a fin de que éstas satisfagan el importe de dichas ayudas en el momento de la formalización del préstamo cualificado o de la subrogación del mismo, simultáneamente al abono de la ayuda estatal directa por estas entidades,todo ello, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 87 del texto refundido de la Ley de Hacienda Pública de la Generalitat Valenciana.
La forma de reintegro a las entidades de crédito de la cuantía de las ayudas abonadas se establecerá en los convenios que se suscriban.
Por Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se regularán las medidas necesarias para la puesta en funcionamiento de lo previsto en esta Disposición Adicional.
Decimotercera. Promociones mixtas
1. Los promotores de expedientes de construcción de viviendas protegidas podrán destinar un porcentaje de la superficie útil total del inmueble destinada a vivienda para que se promueva como viviendas en régimen libre. Este porcentaje no podrá exceder del 40 por 100 de dicha superficie.
Asimismo, el número de las viviendas que se promuevan en régimen libre, no podrá superar la tercera parte del número total de viviendas en esa promoción.
2. El proyecto será único e identificará indubitadamente tanto las viviendas que se promuevan en régimen libre como en régimen protegido. Esta identificación deberá, asimismo, recogerse en la escritura de declaración de obra nueva para su constancia en el Registro de la Propiedad.
En ningún caso se permitirá la unión entre viviendas libres y protegidas, tanto vertical como horizontalmente. Las viviendas protegidas deberán ubicarse en plantas completas consecutivas, o en núcleos de escalera con accesos independientes, de forma que imposibiliten físicamente la conexión.
3. En el supuesto de que se vulnerase lo dispuesto en el apartado anterior y, una vez calificada definitivamente una promoción, se anexionase a una vivienda protegida otra libre, en parte o en su totalidad, previa la instrucción del correspondiente expediente administrativo, se procedería a descalificar la vivienda protegida con devolución de las ayudas concedidas, incrementadas con los intereses legales que procedan desde la fecha de su percepción, sin perjuicio de la imposición de las sanciones administrativas a que haya lugar y la remisión de tanto de culpa a la jurisdicción ordinaria.
4. Los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda comprobarán el cumplimiento de la normativa de habitabilidad, diseño y calidad, y cualquier otra que fuera aplicable, en la totalidad del proyecto básico así como la adecuación de la obra finalizada al proyecto aprobado.
Decimocuarta. Limitación al valor de los terrenos
1. El valor de los terrenos donde se vayan a promover viviendas protegidas, añadido al total importe del presupuesto de las obras de urbanización no podrá exceder del 15 por 100 de la cifra que resulte de la suma de los precios máximos de venta o adjudicación de las viviendas protegidas y libres, locales de negocio, garajes y trasteros.
Cuando se proyecten grupos no inferiores a 500 viviendas, el porcentaje establecido en el párrafo anterior podrá incrementarse en un 5 por 100, no pudiendo exceder del 20 por 100 de la cifra a que se refiere el párrafo anterior.
2. Solo a efectos de comprobar el cumplimiento de lo dispuesto en este artículo, se asignará a las viviendas libres un valor por metro cuadrado útil igual al del módulo de venta que corresponda a la zona donde está ubicada la promoción. Cuando se trate de locales de negocio, el valor asignado será de 1,5 veces el módulo de venta.
En el supuesto de actuaciones protegidas en Áreas de Rehabilitación o cuando por motivos sociales, arquitectónicos o urbanísticos se estime necesario, el director general de Arquitectura y Vivienda podrá exceptuar esta limitación mediante Resolución motivada y de acuerdo con los informes técnicos correspondientes.
3. En el supuesto de que los terrenos no tengan completadas las obras de urbanización, además de las garantías exigibles por la legislación urbanística para la ejecución simultanea a la edificación, se computará como valor de los terrenos el valor del suelo más coste de las obras de urbanización precisas, tal y como se definen en el artículo 73.2.b de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística.
En caso de que los terrenos estén en un Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas se sumará al valor de los terrenos, el importe de la cuota de urbanización correspondiente a la parcela en los términos que resulten de la certificación librada al efecto por el Registrador de la Propiedad.
Decimoquinta. Promociones de viviendas protegidas ejecutadas por fases
1. Con carácter general, las promociones de viviendas protegidas, en cualquiera de sus regímenes, deberán ejecutarse al amparo de un único expediente y calificación, tanto provisional como definitiva.
2. Excepcionalmente, cuando por motivos justificados, entre los que puede encontrarse la imposibilidad legal o urbanística de segregar la parcela, la existencia de elementos o servicios comunes que hayan de ubicarse en un determinado cuerpo de edificación, u otros oportunamente acreditados, no fuese posible obtener la separación de las distintas partes de la actuación, podrá realizarse por fases. En este caso, se presentará con la solicitud de calificación provisional de la primera fase, el proyecto de urbanización del conjunto, indicando el número de fases en que se divide la actuación, y delimitándola en los planos, con indicación expresa de las instalaciones, edificios y servicios complementarios y obras de urbanización a ejecutar en cada fase.
Cada una de las fases en que se divida la actuación será objeto de informe de viabilidad y calificación provisional independientes, en la que se habrán de incluir las instalaciones, edificios y servicios complementarios y obras de urbanización que, de acuerdo con el proyecto de urbanización aprobado, se hayan de ejecutar en la misma.
La calificación provisional de una o varias de las fases en que el proyecto se divida no otorgará al promotor el derecho a obtener la calificación de las restantes, que únicamente adquirirá al ser admitidas las solicitudes iniciales que cuenten con su correspondiente informe de viabilidad favorable, y siempre de acuerdo con las normas vigentes en el momento de la solicitud de la calificación provisional de la respectiva fase.
En todo caso, la ejecución de los elementos y servicios comunes a todas las fases, se incluirán en la primera de las mismas.
Con respecto a la reserva de viviendas para minusválidos que exige la normativa vigente, cada fase deberá cumplir el porcentaje que legalmente le corresponda.
Decimosexta. Renta máxima
Las viviendas sujetas a protección pública que no pertenezcan a promociones destinadas a su cesión en arrendamiento con arreglo a los planes de vivienda, podrán ser cedidas en éste régimen si lo permite su legislación aplicable, en cuyo caso la renta máxima será de 7,5 por 100 del precio máximo vigente en el momento de la celebración del contrato. Si se tratase de viviendas que, en su día, se calificaron como régimen especial, la renta máxima será de 4,5 por 100.
Decimoséptima. Unidades Residenciales No Características
Se entiende por Unidad Residencial No Característica, aquellas viviendas o alojamientos cuya superficie útil no exceda de 70 metros cuadrados y que sean calificados como actuaciones protegidas acogidas a programas específicos del Plan de Vivienda.
Estas unidades podrán ser objeto de un cómputo especial a efectos de verificar el cumplimiento de las determinaciones establecidas por el planeamiento urbanístico relativas al cómputo del número máximo de viviendas, del parámetro de densidad y del techo poblacional del planeamiento, en los siguientes términos:
a) A efectos del cómputo del número máximo de viviendas establecidas en el planeamiento urbanístico y territorial de aplicación, se define como "Vivienda o Unidad Residencial Característica" la que tiene una superficie construida igual a la fijada en el planeamiento urbanístico como superficie media de las unidades residenciales del término municipal, núcleo urbano, sector, manzana o unidad equivalente, a efectos de determinar la densidad máxima de viviendas y el techo poblacional del planeamiento. Dicha Unidad Residencial Característica se establece como parámetro de equivalencia para verificar el cómputo especial de las unidades residenciales no características que la presente Disposición regula.
b) El número de las Unidades Residenciales No Características resultará equivalente al número de Unidades Residenciales Características que resulte de dividir los metros cuadrados útiles que supongan el límite superior del programa específico del Plan de Vivienda por la superficie útil de la Unidad Residencial Característica del núcleo urbano, sector, manzana o equivalente.
Únicamente a estos efectos, y con el objeto de realizar la conversión de los metros cuadrados construidos utilizados en el planeamiento se multiplicarán estos por el coeficiente 0,8 a fin de obtener la superficie útil.
c) Para poder efectuar el cómputo especial especificado en el punto anterior, será requisito imprescindible la obtención de informe previo favorable del Ayuntamiento correspondiente en el que se garantice la adecuada incardinación del proyecto en la política urbanística municipal, así como la suficiencia de las infraestructuras y servicios públicos, equipamientos y dotaciones comunitarias para la nueva población a implantar.
El plazo de emisión del referido informe será de dos meses, transcurridos los cuales se entenderá desfavorable, sin perjuicio de la obligación del Ayuntamiento de pronunciarse de forma expresa sobre el contenido de la propuesta.
d) Cada Unidad Residencial No Característica objeto de cómputo especial se considerará como una Unidad Residencial Característica al efecto de verificar el cumplimiento de la reserva mínima de aparcamientos establecida en la normativa urbanística de aplicación.
e) A las promociones que se acojan a este cómputo especial no se les podrá conceder la licencia de obras en tanto no obtengan la correspondiente calificación provisional que implique su inclusión en el Plan de Vivienda. A estos efectos, en la memoria del proyecto deberá justificarse la aplicación del régimen especial del cómputo, a fin de acreditar el cumplimiento de la normativa urbanística de aplicación.
f) No se permitirá la existencia de viviendas en régimen libre dentro de la promoción tal y como se regula en la Disposición Adicional Decimotercera.
g) Estas promociones no podrán ser objeto de descalificación voluntaria hasta transcurridos quince años desde la calificación definitiva de las mismas, salvo que se emita la Resolución prevista en la Disposición Adicional Novena.
Decimoctava. Zonas geográficas
Mediante Anexo a este decreto se recoge la relación de la adscripción de los municipios a las zonas geográficas.
Decimonovena. Fichas de rehabilitación
Por Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se podrán aprobar las "fichas técnicas de la rehabilitación", mediante las que se desarrollarán las condiciones para la calificación de las actuaciones protegidas de rehabilitación y los criterios de coherencia recogidos en el presente decreto.
Las citadas fichas tendrán carácter técnico y recogerán los criterios necesarios para garantizar una rehabilitación económica y eficiente, coherente con los valores del edificio y del entorno en que se encuentran, así como la mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas y su adaptación a estándares de confort, calidad y ahorro de consumo energético y de agua.
Vigésima. Áreas de Rehabilitación
1. Se consideran Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada, con los efectos establecidos por este decreto, las Áreas de Rehabilitación Urbana declaradas en Valencia y Alicante, mediante Decretos 158/92, de 14 de septiembre, y 27/93, de 22 de febrero, del Gobierno Valenciano, respectivamente.
2. Se consideran Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos, con los efectos establecidos por este decreto, las Áreas Urbanas, delimitadas en la declaración de bien de interés cultural con la clasificación de Conjunto Histórico o en su Plan Especial de Protección, de las ciudades de Elche, Orihuela, Morella, Onda, Bocairent, Ontinyent y Sagunto, y aquellas otras que, durante el periodo 2002-2005, cumplan los requisitos establecidos en este decreto.
3. Se consideran áreas de rehabilitación en Entorno de monumentos los ámbitos delimitados en los Planes Especiales de Protección de La Torre de las Aguilas en Alicante, Castillo de Alaquas, Muralla y Castillo de Vilamarxant, Reales Atarazanas y San Miguel de los Reyes, y aquellas otros que, durante el periodo 2002/2005, cumplan los requisitos establecidos en este decreto.
Vigesimoprimera. Referencias a módulos de promoción pública
A los efectos de lo regulado en la normativa por la que se fijan los precios de venta y renta de viviendas de protección oficial de promoción pública de la Generalitat Valenciana, se considera como módulo M por metro cuadrado de superficie útil, el resultado de multiplicar el precio básico, determinado en el artículo 7 del Real Decreto 1/2002, y con las actualizaciones que en su caso correspondan, por el valor del coeficiente de zona determinado en la tabla siguiente:
Valor del coeficiente de zona
Viviendas de Promoción Pública
Zona A 1,07
Zona B 1,07
Zona C 1,07
Zona D 1,01
Zona E 0,95
Vigesimosegunda. Promociones públicas en Áreas de Rehabilitación. Declaración de excepcionalidad
Las promociones públicas de viviendas de protección oficial a llevar a cabo por la Generalitat Valenciana, a través de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, que se realicen en el ámbito de Áreas de Rehabilitación Integrada Concertada y en Áreas de Rehabilitación en Centros Históricos, ya sea por nueva construcción, rehabilitación o adquisición a terceras personas, tendrán la consideración de promociones excepcionales a los efectos de lo dispuesto en el artículo 1.2.b) y concordantes del Decreto 26/1989, de 27 de febrero, del Gobierno Valenciano, y lo que disponga la normativa estatal en la materia.
Vigesimotercera. Actuaciones puntuales sobre edificios en Áreas de Rehabilitación
La Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, dentro de Áreas de Rehabilitación, además de las actuaciones generales de reurbanización y adecuación de espacios públicos, podrá asumir a su cargo intervenciones externas de carácter puntual sobre edificios y/o zonas específicas, que por su interés se consideren necesarias para la recalificación medioambiental del entorno o por razones de carácter social, recabando para ello la autorización de los propietarios de los inmuebles.
Vigesimocuarta. Facultades del Instituto Valenciano de la Vivienda, SA., para el procedimiento de apremio
Al Instituto Valenciano de la Vivienda, SA, como entidad encargada de la gestión del patrimonio de promoción pública de la Generalitat Valenciana, se le confieren las facultades en la tramitación relativas al procedimiento administrativo de apremio, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 172, párrafo 4° del Decreto 2.114/68, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Oficial, artículo 52 párrafo 3° del Real Decreto 3148/78, de 10 de noviembre, sobre Política de Vivienda y artículo 2.2 del Decreto 28/89, de 27 de febrero, del Gobierno Valenciano; si bien la resolución decretando el embargo, así como el acuerdo de enajenación, si procede, será dictada en todo caso por el director general de Arquitectura y Vivienda.
En aplicación de los artículos 111 y 144 del Reglamento General de Recaudación, se practicará directamente el embargo al inmueble de promoción pública que genere la deuda, y el procedimiento de enajenación, en su caso, será el de concurso, al existir razones de interés público debidamente justificadas.
Vigesimoquinta. Facultades del Instituto Valenciano de la Vivienda, SA, en relación con las actuaciones de rehabilitación del patrimonio de promoción pública de vivienda de la Generalitat Valenciana
Las actuaciones de rehabilitación que se realicen en viviendas, locales y edificios adscritos al parque de viviendas de la Generalitat Valenciana, se entenderán incluidas dentro del ámbito del Decreto 118/1988, de 29 de julio, del Consell de la Generalitat Valenciana y, en consideración al carácter administrativo de los contratos de adjudicación y a la vigencia del periodo de protección, dichas actuaciones formarán parte del deber de conservación y mantenimiento inherente a la gestión y administración del patrimonio de promoción pública de vivienda de la Generalitat Valenciana que el Instituto Valenciano de Vivienda, SA, tiene atribuida. A estos efectos, se entenderán incluidas dentro de dichas actuaciones de rehabilitación, las viviendas cuya titularidad registral siga perteneciendo a la Generalitat Valenciana.
Vigesimosexta. Registro de viviendas existentes
La Dirección General de Arquitectura y Vivienda podrá constituir un registro, a fin de recoger la oferta de vivienda usada que, por reunir los requisitos establecidos legalmente, pueda acogerse al sistema de adquisición protegida de viviendas existentes.
Por Orden del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes se regulará el contenido y demás disposiciones aplicables a dicho registro.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Actuaciones protegidas al amparo del Plan 1998/2001 con préstamo cualificado posterior al 9 de junio de 2001
Las actuaciones protegidas que hayan obtenido préstamo cualificado, formalizado o no, al amparo del Plan 1998/2001 con posterioridad al 9 de junio de 2001, podrán acogerse al Plan 2002/2005, por lo que respecta a precios máximos de venta y renta y condiciones de financiación cualificada, durante el plazo de los seis meses siguientes a 18 de abril de 2002, fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado del Acuerdo del Consejo de Ministros al que se refieren las disposiciones transitorias del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero, y siempre que se cumplan los requisitos que en dicha norma se establecen.
A estos efectos, los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda resolverán las solicitudes que procedan, extendiendo la oportuna diligencia.
Segunda. Actuaciones protegidas al amparo del Plan 1998-2001 sin préstamo cualificado
Las actuaciones protegidas que no hubieran obtenido préstamo al amparo del Plan 1998/2001, podrán acogerse a las disposiciones de este decreto y a las del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
Cuando las resoluciones correspondientes a dichas actuaciones fueran anteriores a la entrada en vigor del presente decreto y éstas cumpliesen los requisitos establecidos por la normativa para acogerse al Plan 2002/2005, se diligenciarán a tales efectos por los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda.
Tercera. Solicitudes de financiación cualificada de Plan 1998-2001
Las solicitudes de financiación cualificada posteriores a la entrada en vigor del presente decreto, pero que corresponden a actuaciones calificadas con préstamo concedido al amparo del plan 1998-2001, se acogerán a las disposiciones del presente decreto en todo lo regulado por el mismo, excepto en la cuantía de las ayudas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Fomento, que continuarán siendo las establecidas en el Real Decreto 1.186/98, modificado por el Real Decreto 115/2001.
Cuarta. Viviendas ya construidas y adquisición protegida a precio tasado
1. Los adquirentes o adjudicatarios con contratos de opción de compra, compraventa o adjudicación, visados o con solicitud de visado que no hayan obtenido préstamo cualificado con anterioridad al 18 de abril de 2002, fecha de publicación en el Boletín Oficial del Estado el Acuerdo del Consejo de Ministros por el que se determinó, por primera vez para el Plan de Vivienda 2002/2005, el tipo de interés efectivo anual de los préstamos cualificados objeto de los convenios con entidades de crédito, podrán, a partir de la entrada en vigor del presente decreto, acogerse al sistema de financiación cualificada establecido en el mismo para las viviendas existentes, siempre que cumplan los requisitos exigidos por dicha norma.
A estos efectos, por los servicios territoriales de Arquitectura y Vivienda se diligenciarán los que ya hubieran sido visados, convirtiendo los ingresos familiares ponderados ya computados en número de veces el salario mínimo interprofesional del año a que correspondieran dichos ingresos.
2. Asimismo, será aplicable a la adquisición protegida, a precio tasado, de viviendas, lo establecido en la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero.
Quinta. Expedientes por fases
Los expedientes que se hallen en curso al amparo de una única calificación provisional y que, de acuerdo con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta, tuvieran que tramitarse por fases según expedientes independientes, podrán adaptarse, a solicitud del promotor, a la citada Disposición Adicional.
A tal fin, el promotor podrá solicitar la modificación de la calificación provisional al objeto de adaptarla únicamente a la fase en curso, para lo cual deberá aportar plano de delimitación de las distintas fases que componen el conjunto, indicando la fase para la que se pretende obtener la calificación definitiva en primer lugar y que incluirá necesariamente los elementos comunes a todas las fases. Las restantes fases serán objeto de posteriores calificaciones provisionales e informes de viabilidad independientes.
En este supuesto, quedará garantizada la independencia de las restantes fases entre sí y respecto de la primera, modificando, en su caso, la escritura de declaración de obra nueva de la primera fase y los contratos de compraventa suscritos.
Cada una de las fases posteriores deberá cumplir la normativa vigente en el momento de su solicitud, modificándose el proyecto ya aportado cuando dicha circunstancia lo requiera. En este sentido, cada una de las fases posteriores ejecutada al amparo de expedientes independientes deberá asimismo contar con su propia licencia municipal de obras, aunque ya hubiese sido concedida para la totalidad del conjunto, con el objeto de garantizar la plena adecuación de la fase a la normativa vigente en el momento de su solicitud.
En los supuestos en que se hubiera incluido en la primera fase la reserva de viviendas para minusválidos correspondiente al total del conjunto, no será necesario hacer nueva reserva en las fases sucesivas.
Sexta. Actuaciones acogidas a los artículos 75 y 76 del Decreto 173/1998
A las actuaciones de rehabilitación acogidas a los artículos 75 y 76 del Decreto 173/1998, de 20 de octubre, del Gobierno Valenciano, que dispongan de resolución del director general de Arquitectura y Vivienda, por la que se establece el importe de la ayuda, o que hayan formalizado la solicitud de la calificación provisional de rehabilitación con anterioridad a la entrada en vigor del presente decreto, les será de aplicación lo previsto en el artículo 66 del mismo.
Séptima. Actuaciones públicas en Áreas de Rehabilitación
Las obras correspondientes a las actuaciones públicas incluidas en las Áreas de Rehabilitación, declaradas por Resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de 22 de diciembre de 1997, deberán estar totalmente ejecutadas y recibidas con anterioridad al 31 de diciembre de 2002 y además, únicamente podrá procederse al abono de los gastos justificados y presentados, hasta el 31 de enero de 2003, en el Registro General de la Conselleria de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, o en cualquiera de los Registros y Oficinas a que se refiere el artículo 38 de la Ley 30/1992, de 26 de diciembre. A tal fin se autoriza la ampliación al ejercicio de 2003 del número de anualidades de compromiso de gasto de los expedientes correspondientes, debiendo consignarse en dicho ejercicio los créditos necesarios.
Octava. Actuaciones privadas en las Áreas de Rehabilitación
Únicamente para actuaciones privadas de rehabilitación, se prorroga la vigencia de las Áreas de Rehabilitación declaradas por Resolución del conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes, de 22 de diciembre de 1997, hasta el 31 de diciembre de 2002.
Novena. Prórroga del Plan de Vivienda
Si una vez finalizado el periodo de vigencia del Plan de Vivienda 2002/2005, el Estado inicia un nuevo plan mediante la publicación de la normativa correspondiente, continuarán siendo aplicables las ayudas con cargo a los presupuestos de la Generalitat Valenciana reguladas por este decreto, en tanto no se publique la normativa autonómica de desarrollo del nuevo plan, y siempre que correspondan a actuaciones que hayan obtenido préstamo cualificado al amparo del Plan 2002/2005.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA
A partir de la entrada en vigor del presente decreto quedan derogados los Decretos 173/1998, de 20 de octubre, y 86/2001, de 24 de abril, del Gobierno Valenciano, sin perjuicio de lo dispuesto en las disposiciones transitorias que aquí se recogen. Asimismo, quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo regulado por este decreto.
DISPOSICIÓN FINAL
Este decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat Valenciana.
Valencia, 30 de mayo de 2002
El presidente de la Generalitat Valenciana,
EDUARDO ZAPLANA HERNÁNDEZ-SORO
El conseller de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes,
